2009年12月，张勇（化名）所在的村进行旧村改造，张勇得到两套二居室。张勇的同事李凯(化名)听说张勇拆迁得了两套房子，就与张勇协商购买其中的一套。双方于2010年2月签订《房屋转让合同》，约定：张勇为原房屋产权人(小产权)，愿将本套房屋的所有权卖给李凯。本房屋的出售价格为154000元。

  房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。2012年10月，张勇以国家禁止城市居民购买农民房屋，李凯因为是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让李凯腾房。

  法院判决

  法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，原被告双方是在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，其内容合法，且已各自履行了全部合同义务。在合同约定的内容已实际履行完毕的情况下，原告张勇要求确认其与被告李凯签订的《房屋转让合同》无效、要求被告李凯退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告张勇的诉讼请求。

  律师分析

  近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。

  对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则；二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第54条的内容；三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。

  虽然，在一定条件下购买小产权房有效，但是，郝雄伟律师还是要特别提醒广大消费者尽量不要购买小产权房，切勿贪小便宜吃大亏。

  律师提醒

  1.城市居民或非同一集体经济组织购买农村所谓“村产权”、“乡产权”房是不合法的，这种房屋虽然价格便宜，但风险非常大，广大读者在购买时一定要慎重。

  2.集体土地上建造的房屋，以“廉租房”、“公租房”、“集资房”、“新农村工程房”、“新居工程房”等名义，或变相以租代售进行房屋交易，因无法办理产权过户，合同效力无法补正，所以这些房屋买卖交易的合法性并不受法律保障。

  3.任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非同一集体经济组织成员颁发的房屋“所有权证”或“集体土地使用权证”不具有合法性，一旦出现纠纷，购房者的权益很难得到保障。