统筹城乡发展,简而言之, 就是推进城乡一体化, 即城乡一体、统筹推进的城市化。党的十七大报告明确地提出:“统筹城乡发展, 推进社会主义新农村建设。”今日之中国, 正在演绎着城乡统筹发展之新的希望、新的生活和新的文明, 正在落实科学发展观, 破解城乡二元结构的坚冰, 统筹城乡经济社会发展, 推进城乡一体化。近年来, 围绕农村土地制度改革、农村住房产权改革、实现城乡统筹发展, 成为经济理论与实践的热点话题。而农村住房产权改革中, 又以“小产权房”问题呈现的矛盾更深、情况更为复杂, 如何解决“小产权房”问题, 值得探索。

　　一、小产权房的界定

　　目前，关于小产权房的界定十分混乱，没有具体的界定。但作为小产权房，具有如下特征：

　　(1)小产权房是建在集体所有土地之上;

　　(2)小产权房属于商品性住宅;

　　(3)小产权房没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证;

　　(4)小产权房的供给主体是乡镇和村委会;

　　(5)小产权房地处城郊。

　　另外，还有一点需要明确，就是这些商品性住宅出售给了集体组织成员以外的人员(主要是城市低收入阶层)。

　　综上所述，我们将小产权房界定为，所谓小产权房是指地处城郊，由乡镇和村委会组织开发，建在集体所有的土地之上的，没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证，出售给集体组织成员以外人员的商品性住宅。另外，还有与小产权房相近的乡产权房。实际上，乡产权房只是由乡政府或村政府颁发产权证的小产权房，主要是强调产权证的发放单位。

　　二、小产权房的现状

　　截止2006 年底, 中国城镇人口已达到5177 亿, 城镇化水平已达到40% 多。通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径, 小产权房已大约50 亿平方米, 约占现存中国农村270 亿平方米村镇住房的20% 以上。伴随着多样化的城市试点, 小产权房的规模还在不断增加, 目前总体上接近我国120 亿平方米城镇住房的40% , 小产权房已经成为中国最重要的房产权利类型之一。

　　全国房价的高涨给小产权房的大量出现留下空间。现阶段之所以出现大量的小产权房, 主要有以下几个原因：一是转轨时期城市人员增加过快, 需求大于供给, 但由于商品住房价格上涨过高, 使得大量的城市人员只得在城郊购买住房。二是城市化过程中, 农民的土地耕种权益发生变化, 出于自身利益考虑, 农村农民利用自己的集体土地资源建造住房出售获利。三是在政府开展的新农村建设运动中, 村里对原来的宅基地进行统一规划、集中建房, 不损失耕地总数又多建房, 在自住的同时又能出售。我国现有法律对出售“小产权”房的处罚有明确规定, 至少要没收违法所得, 但时至今日, 尚未有一起因出售“小产权”房而遭没收违法所得的公开报道见诸媒体。对于目前已蔚然成风的“小产权”房买卖, 确实存在着因所谓的“法不责众”而不了了之的现象。

　　政府制度上的弊端。前几年国家对城市人群购买宅基地控制不严格, 很多人都是直接购买宅基地自建房屋, 这样小产权房并没有什么市场。但是现在国家对农村宅基地控制越来越严格了, 明确规定城市户口不能购买宅基地, 必须是本村的农民才能购买。购买宅基地的难度提高了, 而不论是城市居民还是农村居民, 又存在着对住房的需求, 乡产权房无疑提供了另外一种供给。所以在不能购买农村宅基地自建房屋的情况下, 转而追求乡产房的现象便愈演愈热。此外, 小产权房带来的隐患是盖一栋小产权房，就少一块土地, 在没有规划先行的情况下, 会导致土地资源的无章管理以及大量流失。

　　三、小产权房与城乡发展

　　小产权房的产生和兴盛不是偶然的, 它是我国大中城市住房保障严重失衡的产物, 也与我国近几年城市化和市场经济的迅速发展息息相关。从1998年开始, 我国全面停止实物分房, 实行住房分配货币化, 确立了占人口少数的高收入者自行购买商品住房, 占人口绝大部分的中低收入者则实行城镇住房保障的政策。但在随后的发展中, 尤其是最近几年, 大中城市地价快涨, 房地产商大量囤积土地。在地方政府土地财政和商品房高利润的诱使下, 开发商大肆开发商品房, 占城镇住房需求量80%以上的只有微利的经济适用房和无利可图的廉租房的发展却非常缓慢, 造成大中城市保障住房严重不足, 住房市场出现严重结构性失衡。这种失衡一方面造成了大中城市中低收入者的住房需求无法满足, 另一方面却为周边农村廉价的“小产权房”的产生和发展提供了机遇, 成为催生“小产权房”迅速发展的首要因素。

　　当然, 除此而外, “小产权房”的出现与火热还有其他很多原因。

　　一是“小产权房”价格低廉, 交通便利快捷, 其显著的比较优势顺应了市场的需要。许多大中城市的普通民众难以承受城市昂贵的房价, “小产权房”远离大中城市, 土地廉价甚至不存在土地出让金和相关税费, 房价自然低廉, 这成为吸引消费者的一个有利因素。而且“小产权房”邻近大中城市, 都有与大中城市相连的高速快捷的现代交通网络, 这更坚定了消费者购买的决心。“小产权房”就这样以其价廉物美的优势迅速进入大中城市的房地产市场。

　　二是在政府以地生财的示范效应下, 在新农村建设的冲动下, 在市场的诱惑下, 乡村想要急速改变农村落后面貌的结果。因为建造买卖“小产权房”可以大大提高土地的收益, 改善乡村生存环境, 实现乡村跨越式持续快速发展。一些城郊农村有连片的商品住宅，建有医院、幼儿园、健身馆、超市、物业管理、高尔夫球场等完善的配套设施。不仅丰富和便利了小区居民的生活, 还解决了当地村民的就业, 新农村实现了快速和可持续发展。

　　三是城市化的飞速发展催生了众多不同的住房需求。除了城市中低收入居民对廉价住房的需求外, 我国老龄化社会的到来也加剧了老年人对退休养老住房的需求。与“便宜”、“环境清静”的“小产权房”相比, 大都市的喧嚣和房价的昂贵已不是老年人退休养老的合意选择。当然, 他们纷纷购买“小产权房”有的也还有另外一个原因, 就是可趁机把都市的房子让给在那里工作的子女。另外, 受户籍限制的城市“漂流”族也是“小产权房”的重要需求者。很多到大中城市闯荡的年轻人, 开始往往都是租房住, 等到三五年后, 在城市的事业已扎下根基, 便想安顿家庭,不愿再“漂”下去了, 有限的存款让他们只好选择“小产权房”。