简述：根据上述居间合同约定，买卖双方应于2014年4月20日前签订房地产买卖合同。由于涉案房屋处于抵押状态，而卖方一直未予办理解除手续，并将涉案房屋的产权过户至案外人名下。在无法实现合同目的的情况下，要求解除关于涉案房屋买卖关系并支付违约金之诉请，于法有据。

上海市闵行区人民法院

民事判决书

（2014）闵民五（民）初字第2073号

原告周某。

委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。

委托代理人马建刚，上海英恒律师事务所律师。

被告梁某甲。

法定代理人梁某乙（被告梁某甲之父），男，户籍同上。

被告梁某乙，男，1959年11月10日出生，汉族，户籍同上。

原告周某与被告梁某甲、梁某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理。因两被告下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告周某的委托代理人居长骏到庭参加了诉讼。被告梁某甲、梁某乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告周某诉称，2014年4月14日，原、被告经上海××房地产经纪事务所（以下简称“A事务所”）居间介绍签订了位于××区××路××弄××号×××室房屋的《房地产买卖居间合同》，根据该合同约定：该房屋总价为人民币（下同）208万元，双方于2014年4月20日前签订买卖合同，原告于签约当日支付定金5万元。签约当日，原告向被告支付定金5万元。直至2014年4月20日，原告按约至居间方欲签订《上海市房地产买卖合同》，但被告称因该房屋尚未办理抵押注销手续而无法签订买卖合同，需要宽限一些时日至2014年4月30日办妥抵押注销手续并签订《上海市房地产买卖合同》，双方为此签订了定于2014年4月30日办妥抵押注销手续并签订房地产买卖合同的补充协议。后当原告于2014年4月30日至居间方欲签订《上海市房地产买卖合同》时，被告又称仍未注销抵押手续而无法签订买卖合同，要求再次宽限至2014年5月9日前。原、被告双方又签订了《买卖居间合同补充协议》，约定双方定于2014年5月9日前办妥抵押注销手续并签订房地产买卖合同，若届时未能签订被告返还原告定金并赔偿违约金10万元。期间，原告经调查发现，被告于2014年4月28日已将系争房屋转售给案外人上海B酒业有限公司（以下简称“B公司”），原告即质问被告，被告称6月30日能赎回房屋，双方遂再签订《买卖居间合同补充协议》，约定在2014年6月30日房屋产权变更回转至被告名下，若届时不能办妥的，被告应返还原告定金并赔偿违约金10万元。届时，原告多次催问情况，但被告置之不理且敷衍搪塞。现该房屋仍登记在案外人名下。被告的行为已违反了合同约定的主要义务，原告遂诉诸法院要求判令（一）解除原、被告关于上海市××区××路××弄××号×××室房屋的买卖关系；（二）被告返还定金5万元；（三）被告支付违约金10万元。

被告梁某甲、梁某乙未作答辩亦未向本院提供证据。

经审理查明，被告梁某甲系位于××区××路××弄××号×××室房屋的原产权人。

2014年4月14日，原告周某（作为买受方，签约甲方，由杨叶青代签）与被告梁某甲（作为卖售方，签约乙方，由法定代理人梁某乙代签）在案外人A事务所居间下签订《房地产买卖居间合同》1份，约定甲方愿意以208万元整的总价购买乙方位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋（该房屋为乙方净到手价格，交易产生的税费由甲方支付）。签订买卖合同时，甲方支付89万元整给乙方。银行贷款112万元整，由银行直接划入乙方指定的银行帐号。交付房屋时，甲方支付购房尾款2万元整给乙方。甲方为表示购买乙方房地产的诚意，同意于签订本合同时支付出价保证金（购房意向金）5万元整。若乙方同意出售该房地产，该保证金由丙方转交给乙方转为购房定金。该合同其他约定栏内用手写方式约定了如下内容：（1）甲、乙双方约定于2014年4月20日前签订房地产买卖合同，甲方支付首付款89万元整给乙方；（2）乙方收到甲方购房定金三日内将该房屋抵押解除（注：抵押权人徐威，债权数额140万元由乙方自行解决，甲方明确支付的首付款给乙方，乙方用来偿还欠款；（3）乙方无偿附送固定设施设备给甲方；（4）乙方无偿附送维修基金给甲方；（5）乙方结清交房前的水、电、煤气、物业费、有线电视费等费用并过户给甲方，甲方将剩余尾款2万元支付给乙方；（6）乙方承诺该房屋有抵押无司法限制法律问题。

上述合同签订当日，原告向被告支付定金5万元。

2014年4月20日，当原告按约至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》时，被告称因该房屋尚未办理抵押注销手续而无法签订买卖合同，要求宽限至2014年4月30日前办妥抵押注销手续并签订合同，三方为此于2014年4月30日签订《房地产买卖居间合同补充协议》，约定由于被告房屋处于抵押未解除，原告同意被告于2014年4月26日前将房屋抵押注销，并同意原居间合同约定的签订《上海市房地产买卖合同》时间变更为2014年4月30日前，如果被告在2014年4月30日前未能签收买卖合同及注销抵押，被告视为违约，被告将已收定金5万元双倍支付给原告。

2014年4月30日，当原告再次按约至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》时，被告又称该房屋仍未注销抵押手续而无法签订合同，要求再次宽限至2014年5月9日前。三方为此于2014年4月30日签订《房地产买卖居间合同补充协议》，约定由于被告房屋处于抵押状态未解除，原告同意被告于2014年5月9日前将房屋抵押注销，并同意原居间合同约定的签订《上海市房地产买卖合同》时间变更为2014年5月9日前签订买卖合同。如果超过2014年5月9日约定的期限被告仍未签订《上海市房地产买卖合同》及注销抵押登记及退还定金全额及以上约定的违约金全额，被告同意2014年5月10日支付定金5万元整及违约金10万元整合计15万元整给原告。

期间，原告经调查发现，涉案房屋产权于2014年4月28日已过户至案外人B公司名下，原告即与被告交涉，被告称于同年6月30日能赎回房屋，三方遂于2014年5月22日再次签订《房地产买卖居间合同补充协议》，约定原居间合同约定于2014年4月20日签订正式的《上海市房地产买卖合同》，现被告已将房屋过户给案外人B公司，被告答应原告将上述房屋在2014年6月30日前回购到被告名下，如果被告在规定的上述时间未能回购到被告名下，被告愿意承担赔偿原告违约金10万元整另外退还定金5万元整，合计支付15万元整给原告。

届时，被告未能履行上述回购义务，致涉案房屋于2014年7月9日仍登记在案外人B公司名下，遂成讼。

以上事实，由原告提供的三方签订的《房地产买卖居间合同》；被告收取原告定金5万元出具的收款收据，三方先后于2014年4月20日、同年4月30日、同年5月22日签订的《房地产买卖居间合同补充协议》；涉案房屋产权已登记至案外人名下的产权登记信息以及原告的当庭陈述等为证。被告梁某甲、梁某乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。

上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。

本院认为，三方签订的《房地产买卖居间合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应按约履行。根据上述居间合同约定，原、被告双方约定于2014年4月20日前签订房地产买卖合同。本案中，由于涉案房屋处于抵押状态，而被告一直未予办理解除手续，导致双方无法于2014年4月20日前签订房地产买卖合同。但被告在取得原告多次谅解的情况下，仍未在双方约定的宽限期内办妥上述房屋的抵押注销手续。期间，被告还背着原告将涉案房屋的产权过户至案外人名下。当原告得知此事与被告交涉时，被告表示愿在规定时间内将该房屋产权回购至被告名下，即便在此情况下原告仍对被告表示了谅解，同意被告在规定时间内将涉案房屋产权进行回购，但被告失信于原告，未能践行自己的诺言，导致双方至今无法签订房地产买卖合同。被告的行为已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。现原告在无法实现合同目的的情况下，要求解除原、被告关于涉案房屋买卖关系之诉请，于法有据，本院予以支持。另原告依据三方签订的《房地产买卖居间合同补充协议》约定，要求被告返还定金5万元及支付违约金10万元之诉请，符合合同约定，本院亦予支持。被告梁某甲、梁某乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告周某与被告梁某甲、梁某乙间关于上海市××区××路××弄××号×××室房屋买卖关系予以解除；

二、被告梁某甲、梁某乙于本判决生效之日起十日内返还原告周某定金5万元，并支付违约金10万元，合计15万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3，300元，由被告梁某甲、梁某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长  陈春芳人民陪审员  陈务宁人民陪审员  邓红霞

二〇一五年二月二十六日

书记员  周燕