简述：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因涉案房屋最终未签订买卖合同和办理过户，居间协议对涉案房屋的权利人及权证编号这等重要内容未予明确，且未注明未予明确的理由，故原告作为专业的房产中介，在签订该份居间协议时应存在过失。

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2015）浦民一（民）初字第19356号

原告上海某房地产公司，注册地上海市青浦区。

法定代表人罗亚东，总经理。

委托代理人金雁，女。

被告肖某，女，1986年8月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市徐汇区。

委托代理人原丹，上海英恒律师事务所律师。

委托代理人高文迪，上海英恒律师事务所律师。

原告上海某房地产公司（以下简称中世公司）诉被告肖某居间合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告中世公司的委托代理人金雁，被告肖某的委托代理人姚佳（后解除委托）到庭参加诉讼。此后，本案依法转为普通程序，由审判员顾江平担任审判长，与审判员唐华萍、人民陪审员杨德新组成合议庭，并于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告中世公司的委托代理人金雁，被告肖某的委托代理人高文迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中世公司诉称，2014年1月4日，经原告的居间，被告与案外人上海常运实业公司（以下简称案外人常运公司）就坐落于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）。根据居间协议约定，被告应按约定的涉案房屋房价款的2%向原告支付居间服务补偿费。因被告未在约定时间补足定金，致使涉案房屋交易无法继续进行，被告的行为构成违约，故诉请判令被告支付原告居间服务补偿费人民币（以下币种相同）56，000元（审理中变更为支付佣金38，000元）。

被告肖某辩称，不同意支付原告佣金，原告在居间过程中存在主观恶意，对被告作了虚假承诺。原告向被告明确涉案房屋产权明确，但事实上涉案房屋于2014年3月13日才过户至案外人常运公司，致被告在交易过程中遭受损失。另原告企图在交易过程中收受高额佣金，且原告未促成被告与案外人常运公司签订房屋买卖合同。原告要求支付佣金于法无据，请求驳回原告诉请。

经审理查明，被告在2013年12月、2014年1月间，经原告业务员带领查看涉案房屋后，双方于2014年1月4日就涉案房屋先行签订居间协议一份，约定：被告委托原告购买涉案房屋。被告为表示购买诚意，向涉案房屋出售方支付意向金20，000元。房价款总计2，800，000元，款清后3日内交房，交易税费各自承担。居间协议第五条约定，原告收到意向金后2014年1月15日前，被告不得解除对原告的委托，亦不得收回意向金，否则应向原告支付居间协议第三条所述房价款2%的违约金。在此期间后，如出售方未能签订居间协议，被告有权在两个工作日内至原告处无息取回意向金。居间协议第六条约定，如出售方签订居间协议，则被告同意意向金转为定金，由原告转付出售方，待出售方签订居间协议后3日内，被告应补足定金至100，000元。居间协议第七条约定，被告与出售方在签订居间协议后，于2014年3月15日前共同赴原告处签订登记文本。若出售方未能履行本条所述事项，则应向被告双倍返还定金；若被告未能履行本条所述事项，则已支付出售方的定金不予返还。被告与出售方应于签订登记文本当日，分别按照居间协议第三条约定房价款的1%各自支付原告佣金。居间协议第九条约定，如被告与出售方中一方或双方违反居间协议约定或者被告与出售方合意解除居间协议，则违约方或合意解除协议方应按居间协议第三条约定房价款的2%向原告支付居间服务补偿费。居间协议另对其他事项作了约定，但其中对涉案房屋的权利人、权证编号、付款方式均未作明确和约定，而且出售方名称和居间协议第七条中签订登记文本日期的填写字体与其他协议内容的填写字体明显不同。签约当日，被告交付原告意向金20，000元，原告出具收据一份。签约当晚，原告将此协议交案外人常运公司，由案外人常运公司作为出售方在协议上盖章，并在案外人常运公司盖章处还有“王庆（代）”的字样，落款下方并标示了王庆的上海银行账号。同时，原告向案外人常运公司支付20，000元，案外人常运公司向原告出具“收款收据”一张，确认“收到买受方肖某支付给本人的款项计2万元。本人确认，上述款项系买受方用于购买浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金。”，落款盖具案外人常运公司公章，并有“王庆（代）”的签名。此后，因原、被告间对涉案房屋的产权归属及王庆的身份等方面产生争议，被告亦于2014年1月13日向浦东新区房管局反映举报原告恶意欺骗、违规操作的情况，致涉案房屋的买卖未能继续履行。

另查明，1、居间协议签订当日，原、被告签订佣金确认书一份，约定由被告支付原告涉案房屋的佣金金额为38，000元，该款于签订买卖合同时支付19，000元，过户当日支付19，000元。2、涉案房屋的产权自2012年8月经核准登记在案外人上海银河房地产经营公司名下。2013年12月，案外人常运公司与案外人上海银河房地产经营公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定案外人常运公司以转让价款2，100，000元的价格购买涉案房屋。2014年3月，涉案房屋经核准登记在案外人常运公司名下。2014年4月10日，案外人常运公司与案外人徐某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定案外人常运公司将涉案房屋以2，300，000元的价格转让给案外人徐某某。2014年7月9日，涉案房屋经核准登记在案外人徐某某名下。3、2015年1月14日，被告向本院提起诉讼，要求原告及案外人常运公司返还预付款20，000元及利息。被告的诉请于同年3月经本院判决驳回，该判决现已生效。

审理中，原告变更诉讼请求，表示基于原、被告签订的居间协议和佣金确认书，由于被告单方面违约，致交易无法完成，但原告已完成居间服务，故诉请变更为要求被告支付佣金38，000元。

原告表示居间协议签订时已调取过涉案房屋产权信息，并向被告出示过，如实报告了相关情况。被告对此未予确认，其表示基于对原告的信任，当时并未要求原告出示涉案房屋的产权信息，原告也未出示过，而且居间协议中出售方的名称和第七条填写日期均是之后补写的。另原告亦无证据证明其曾向被告出具过案外人常运公司取得涉案房屋权利，以及王庆与案外人常运公司身份关系的相关证明材料。原告另表示被告未继续履行系提出房屋土地使用权仅为50年问题。

以上事实，有居间协议、佣金确认书、民事判决书、房屋产权信息、邮件打印件，及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。

本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原告现要求被告按佣金确认书约定的佣金金额支付佣金38，000元，但佣金确认书也明确约定了佣金的支付条件，即涉案房屋签订买卖合同和过户时各支付一半。因涉案房屋最终未签订买卖合同和办理过户，故佣金的支付条件并未成就。至于原告主张系被告单方面违约，致房屋交易无法完成，亦即支付条件未成就。对此，本院认为，被告就购买涉案房屋委托原告提供居间服务，原告依法应如实向被告报告涉案房屋的各项情况，尤其在房屋买卖双方并非同时签订居间协议，直接当面协商买卖事宜，且案外人常运公司尚未取得涉案房屋的情况下，更应尽其谨慎审查及如实报告义务。但纵观本案，居间协议对涉案房屋的权利人及权证编号这等重要内容未予明确，且未注明未予明确的理由，故原告作为专业的房产中介，在签订该份居间协议时应存在一定的过失。另案外人常运公司作为涉案房屋出售方，原告无证据证明其已就案外人常运公司取得房屋权利，以及王庆系为案外人常运公司代理人的相关材料如实报告并出示给被告，原告的该过失应系导致被告不继续履行的一个因素。即使如原告所述，被告系因认为房屋土地使用权期限问题而不继续履行，但土地使用权期限亦系房屋购买中的一个重要事项，原告对此亦应尽谨慎审查和如实告知义务，而本案无证据证明原告已事先履行该义务。故本案被告最终未与案外人常运公司签订买卖合同，致佣金支付条件未成就，并非被告单方面过错，恶意阻止支付条件成就造成，原告该方面的主张，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付佣金38，000元的请求，本院难以支持。但考虑到原告在涉案房屋的买卖过程中，提供了一定的居间服务，付出了一定的劳务，本院酌定由被告支付原告劳务费用3，800元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、驳回原告上海某房地产公司要求被告肖某支付佣金人民币38，000元的诉讼请求；

二、被告肖某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产公司劳务费用人民币3，800元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1，200元，由原告上海某房地产公司负担1，080元，被告肖某负担120元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长  顾江平审判员  唐华萍人民陪审员  杨德新

二〇一五年十一月二十六日

书记员  孙燕