编者按：什么是小产权房?小产权房的性质是什么?小产权房和大产权房到底有什么区别?小产权房买卖不合法?……下面就为大家讲一讲小产权房的问题。

　　什么是小产权房?

　　概述：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

　　小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

　　广大律师事务所的庄清某律师：大产权，顾名思义，就是我们房地产开发商盖完一个项目，或者一栋楼的一个开发之后办理的初始登记，通俗意义上老百姓称之为大产权，这个大产权是房地产项目的一个初始登记。

　　小产权也是我们老百姓天天挂在口头上的，普通老百姓理解的是我们个人购房人买了房之后，通过房地产开发商办理的转移登记，就是我们手里拿到的个人房屋所有权证，但是这个小产权范围比较宽泛，不仅指我们手里个人房屋所有权证，现在社会上还有一些其他种类的小产权。比如我们以前国有企业的个人租住单位公房租房协议，并没有产权，他手里只有一个租房协议，这个时候他有的是使用权证，有些人说这也叫小产权，还有一种小产权，就是近几年也比较多的。刚才我们进房展会现场可以看到，在房展会现场旁边有很多人发小的楼书，一张纸，这里可能有一部分是小产权，这个小产权的意思是指在发展农村经济的过程中，自己本村内组织成一个开发公司，他利用的是集体所有制的土地，可能是宅基地建设的房屋，这个房屋是没有取得国有土地使用权的，这个房屋可能也你发一个产权证，他说是小产权，这个有的是乡产权，或者是村产权，但是无论是乡产权或者是村产权，都归类为小产权，这是现在社会上几类小产权的理解。

　　小产权与大产权的区别

　　大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”。

　　小产权房政策路线图

　　2007年6月原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

　　2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

　　2008年1月国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

　　2008年7月15日国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

　　2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

　　2010年5月，国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵某明确表示小产权房将不会合法化。

　　小产权房的瑕疵

　　我爱我家副总胡景辉：我觉得是这样的，主要的问题还是出在土地上，因为这么多年来，我们国家在房地产改革中一直想做到一个目标是房地一体化，就是地上建筑你有产权，虽然土地没有产权，没有直接的所有权，但是使用权要是稳定的，包括《物权法》也规定，70年到期以后，使用人还要延续，但是延续是不是免费，不是，国家是为了保证土地产权稳定的状态，如果延续以后，你和国家之间形成一个土地租约关系，形成一个债权。首先第一步，如果你买了乡产权的房子，将来你转让过程中，包括你取得这个房产凭证，在很大程度上你不具备法律保护的性质。比如因为规划建筑的变化，或者乡镇对这个土地另有用途，或者发生一些变化的时候，你的这个房子就很难得到保全，有可能被拆除，有可能这个房子建到一半的时候就停工了，包括这个土地多少年对你是有效的，也是不确定的因素很大的，有可能这个房子就没有了，或者这个土地就没有了，而且你转给别人的时候也是，由于产权不清楚，在转移以后，新的产权登记的时候都会出现相应的问题。