城里人冒风险购置农村房产

　　狭窄的胡同，尘土飞扬，路两侧堆满了柴禾，狗的粪便到处都是，39岁的画家李玉兰抱着1岁的女儿打开锈迹斑斑的铁门。一处普通的农家小院展现在眼前——5间上房、6间厢房占据了小院的大部分空间，院里的小池塘里只有荷梗和残冰。

　　在距离北京城中心只有40公里的通州区宋庄镇辛店村，这处占地面积391.28平方米的小院，坐落在村子深处。如果不是因为一场房产官司，它一定不会成为千万个农家院中的“明星”。

　　在李玉兰提供的大红“土地房屋使用证”上，“变更记事”一栏写着：“马海涛于2002年7月1日将上房5间、厢房3间出售给李玉兰使用”(后李玉兰加盖3间厢房)。下面，盖有辛店村村委会的大红印章。

　　同样盖有辛店村委会章的一张手写“买卖房协议书”显示，李玉兰共支付了4.5万元，平均每平方米土地带房屋115元。而根据国家统计局的数字，2002年北京市商品房平均销售价格为每平方米4761元，两者相差逾41倍。

　　画家李玉兰购买的正是所谓的“小产权房”。城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或村集体建设的房屋，拿不到国家发的产权证，所以被称为“小产权房”。

　　我国《土地管理法》规定：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市里的土地属于全民所有，农村的土地属于村集体经济组织或村民委员会所有。农民集体所有的土地的使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　这部法律让城市居民去农村买房成了奢望。然而，高价的城市房和低廉的农民房之间的价格落差，使很多城市居民冒着政策风险在农村购置了房产。

　　小产权房交易：后悔的总是农民

　　随着几年来北京房价的飞涨，宋庄一带三四间房的农民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5万元以上。据宋庄小堡村村委会统计，仅房租一项，村民年收入就在750万元以上。

　　看到自己卖过的房子飞速升值，很多农民不甘心。李玉兰认为，这是原房主马海涛把她告上法庭最重要的原因。

　　2007年7月，通州法院判决：李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋。而根据法院评估结果，卖主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。

　　5个月后，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。

　　据宋庄艺术促进会的饶雪峰介绍，宋庄住有艺术家近2000人，其中300多人买下了农民的房子。2006年10月以来，被村民告上法庭的不止李玉兰，画家村有10多位。但李玉兰的案件第一个宣判。

　　“只要村口有人拿着测量仪转两圈，农民和我们这些买房人两边都骚动起来”，59岁的齐兴猛在通州张家湾镇贾各庄买了一处农民宅基地建成衣厂，不久前，刚被卖主起诉。

　　“买房注买房建工厂被起诉还可以理解，我买房办公益也被起诉。”70岁的画家裴俊义1999年在通州柴湖镇崔窑村买了一处农民房，开办了“夕阳红公益活动站”。5年后，主动找他卖房的农民反悔，将他起诉至法庭，一二审都是判决合同无效，原房主将当时购房款2.6万元返还。而当时，小产权房的问题还没有进入公众的视野。

　　城里买房人靠反诉曲线救国

　　今年1月3日，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。

　　3月3日，这一索赔案件在北京通州区宋庄法庭开庭审理，法庭没有当庭宣判。

　　李玉兰的起诉并非心血来潮。北京汉衡律师事务所的张万臣律师认为，这是在现有的法律框架下，受损的城里人取得合理补偿的手段。“也就是曲线救国：把房子还给农民，但是要分享买房到现在房屋升值的利润。”

　　因为这类土地纠纷案件层出不穷，北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道：“与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外”，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”

　　日前，北京市海淀法院山后法庭相继审结的4起同类案件中，亦根据房屋的升值程度，确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中一宗案件中，农民须赔偿买受人45万元之多。

　　“在海淀的案子里，买房人和农民所得利益的是七三开，买房人拿七，农民拿三。”张万臣认为，这在一定程度上可以遏制农民的起诉风潮，得不到利益的农民会知难而退。

　　“六四分成我也满意，最低五五分成我也能接受。”齐兴猛说。在现有的法律框架下，合同肯定会被认为无效，唯一得到补偿的途径，就只有反诉。

　　村委会：被忽略的第三方?

　　“除了钱款补偿，这些案子还有一些可以挽回的地方。”律师张万臣认为，根据《民法通则》第六十一条，“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　他认为，根据我国土地管理法，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民出卖的只是房产，只是在出卖房产的过程中“地随房走”。房产卖出后，名义上农民的土地已经上交。如果法院判令返还给受损的一方，“返还对象不是农民，是村集体经济组织或者村民委员会”。

　　“还应该追加第三方，村民委员会。”张万臣说，在房产转让协议中，村委会加盖了公章，而且村委会是土地的所有者，这个买卖房协议中应该有买房人、村民和第三方村委会，法院只审理两方是不对的。

　　他认为，村委会盖章，实际上是土地所有人确认把地使用权转让给买房人，这是土地违法事件，应该有土地部门去纠正，而不是房主。

　　另外，画家买房的作用不仅仅是居住，还有创作功能。画室就像画家的生产车间，这种无烟工业值得提倡。

　　在以上推断中，村委会的态度显然是关键。据宋庄镇人民政府相关工作人员介绍，2007年宋庄镇的总税收达到3.73亿元人民币，继续保持高增长。而画家所带来的消费和产业链，起到的作用不可小觑。在《北京市“十一五”时期文化创意产业发展规划》中，宋庄原创艺术与卡通产业集聚区是十大创意产业基地之一。