简述：根据合同约定，买方应于卖方将户籍迁出涉案房屋后三个工作日内支付剩余房款20，000元，买方拒绝支付该款，已违反合同约定，应支付该款并承担延期付款的违约责任。而卖方应于收到买方第二期房款后7日内将涉案房屋交付，但未交付，因此卖方应承担延期交房的违约责任。

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2015）沪二中民二（民）终字第1711号

上诉人杨某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2013年9月7日，杨某作为卖售人与买受人唐某签订《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定，双方同意上海市阜新路XXX号XXX室房（以下简称“系争房屋”）转让价款为人民币（以下币种均为人民币）1，250，000元；第九条约定，唐某未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列内容处理：自唐某应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日；第十条约定，杨某未按本合同约定期限交接房地产的，双方同意按以下内容处理：自杨某根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为唐某已付款日万分之五计算，直至实际交付日；合同附件三付款协议4约定，待上海市杨浦区房地产交易中心出具以唐某为所有权人的房地产权证且杨某收到唐某第二期房价款后7日内，双方应对该房地产进行验看、清点，杨某应将该房地产交付唐某；第5条约定，双方确认，房价尾款的支付条件为：双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后当日内，由唐某支付杨某尾款20，000元。待杨某将户口迁出后3个工作日内，由中介公司代为转付杨某。

2013年12月17日，唐某取得上述房屋产权。

2014年1月24日（注：应为“2014年1月23日”，此处系笔误），唐某向杨某支付合同约定的第二期房款。

2014年4月23日，唐某与郭继勇（杨某）办理上述房屋燃气用户变更户名手续及有线电视更名过户手续。

2014年4月26日，杨某迁出上述房屋内原户籍。

杨某向上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称“锐丰公司”）出具《转款申请书》（无日期），内容：“……目前，本人已与买受方实际完成该房地产的交房，过户事宜，买受方已实际入住，由于买受方的不配合，本人与买受方无法进行书面确认。本人已单方进行催告。本人已按照合同约定，将户口全部迁出，现本人要求贵司按照合同约定在本人完成户口迁出事宜后将贵司暂保管的180，000元支付至本人账户。”

2014年4月30日，锐丰公司将180，000元汇入杨某银行账户。

2014年12月26日，杨某短信通知唐某，内容：……自从4月13日交房给你至今，你的尾款2万元还没有结给我……。

2015年3月，杨某以唐某迟迟不将尾款20，000元付给其为由，起诉至原审法院，请求判令唐某支付剩余房款20，000元及逾期付款违约金（从2014年5月1日至判决生效之日止）。

唐某辩称并反诉诉称：2013年9月7日，其与杨某签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定杨某应在唐某支付第二期房款后，将该房屋交付给唐某。但在合同实际履行中，杨某应在2014年1月30日前将房屋交付给唐某，但杨某至2014年4月23日才将房屋交付。现同意向杨某支付剩余房款，但杨某延期交付房屋，故反诉请求判令杨某支付逾期交房违约金49，815元（从2014年1月31日计至2014年4月22日，以1，230，000元为本金，按日万分之五计）。

杨某针对反诉辩称：杨某出售系争房屋是为了再次购买房屋，由于当时的房贷政策，导致其未能及时获得银行贷款再次购房。杨某也与唐某口头协商交房事宜，唐某同意杨某延期交付，故不同意唐某的反诉请求。

原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。本案中，根据双方当事人所签订房屋买卖合同约定，唐某应于杨某将户籍迁出涉案房屋后三个工作日内支付剩余房款20，000元，杨某已于2014年4月26日履行了上述约定的合同义务，唐某拒绝支付该款，已违反合同约定，应向杨某支付该款并承担延期付款的违约责任，故杨某主张唐某支付剩余房款20，000元及逾期付款违约金的请求，予以支持。又根据合同约定，杨某应于收到唐某第二期房款后7日内将涉案房屋交付唐某。杨某于2014年1月23日收到唐某第二期房款，杨某应于2014年1月31日前向唐某交付涉案房屋。杨某表示延期交付房屋事实存在，但已得到唐某同意，对此唐某予以否认。杨某未能举证证明双方当事人对变更交房日期达成一致，因此杨某应承担延期交房的违约责任。原审审理中，双方当事人对具体交房日期存在异议，按照举证责任分配原则，杨某应承担证明交房日期的举证责任。从双方当事人提供证据看，唐某提供的双方于2014年4月23日办理燃气户名变更及杨某向中介公司申请转款等证据，可以认定双方交房日期为2014年4月23日。杨某提供的短信内容不足以证明双方交房日期为2014年4月13日的事实。故唐某反诉主张杨某支付延期交房违约金的请求，可予支持。

原审法院据此作出判决：一、唐某应于判决生效之日起十日内支付杨某剩余房款20，000元及延期付款违约金（以20，000元为本金，按日万分之五计，从2014年5月1日计至判决确定还款日止）；二、杨某应于判决生效之日起十日内支付唐某延期交付房屋违约金49，815元。

原审判决后，上诉人杨某不服，向本院提起上诉称：双方合同虽约定在唐某支付第二期房款（2014年1月23日）后7日内交房，但事实上杨某已征得唐某口头同意延期交房，此事通过中介磋商协定的，中介对此是知情的，也答应杨某出庭作证。原审审理中，杨某向原审法院提交了申请证人（中介）出庭作证的书面材料，但原审开庭当天，证人因出差而无法到庭作证，杨某已向原审法院提出该理由。原审法院理应另行安排证人出庭质证，但原审法院怠于履行该法定义务，其所作的判决程序违法。现杨某仍要求证人出庭作证，以证明杨某的诉讼主张。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第二条，改判驳回唐某的原审反诉诉请。二审审理中，杨某申请的证人未到庭作证。

被上诉人唐某则请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据并加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现杨某主张其延期交房系获得唐某口头同意，但杨某并未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。根据查明的事实，杨某未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1，045元，由上诉人杨某负担。

本判决为终审判决。

审判长  丁康威审判员  姚跃代理审判员  俞璐

二〇一五年九月二十八日

书记员  汪汝珏