在社会主义市场经济体制建设的历史长河中，涌现出无数新鲜的现象吸引我们的眼光去研究、去探索。从上世纪出现的农民建设厂房出租到近年来小产权房风起云涌，以及其在小产权房的封杀令中转而变种以“大棚别墅”、“农业生态园”的面目出现，“看不见的手”推动着人们突破制度的障碍和制度框架去实现自身利益，法律的禁区似乎也难以阻挡人们追求利益的步伐。本文拟从农民利益的角度来分析小产权房存在的原因，这样我们才能认识到小产权房“生生不息”的原动力，并找到解决问题的关键所在。

关于小产权房的定义

　　小产权房是指农村集体组织或成员未经国家征收，在集体土地上建的用于本集体成员以外人员居住的房屋，小产权或乡产权是指由乡或村出具的认可买受人买房的文件。小产权房包括狭义的小产权房和广义的小产权房。狭义的小产权房多指村集体利用“新农村建设”的名义集约利用土地，把剩余的房源出卖给城市居民而形成的非法住宅区。这种大规模建设的小产权房在北京约占住房市场的20%之多，正引起有关部门的担心。广义上的小产权房是指个人层面的黑市交易。这种小产权房并没有发证，没有得到乡或村集体的承认，并不符合狭义的小产权房定义。黑市交易并非是为了追求土地的增值收益，而是人口流动的正常需求。像这样的“农房黑市交易”靠乡俗民约或通过熟人关系进行，既不依靠合同文本，也不需要产权证，仅仅在买者和卖者之间达成口头交易即可。广义上的小产权房已从改革之初延续至今。“小产权房”可能在土地取得、规划许可、建设手续、房屋销售手续、产权证办理等商品住宅建设销售的一个或几个甚至全部环节存在非法问题，并最终无法确定产权。按照出售的主体和是否占用耕地，“小产权房”可以分为三大类：其一，农户在依法批准的宅基地上建成的农民房屋，销售给城市居民；其二，在农户腾出的宅基地或其他集体建设用地上建造住宅，把剩余部分向社会销售；第三，未经批准占用农用地，甚至利用基本农田建造住宅，并向社会销售。

小产权房与农民利益之间关系

　　小产权房是农民获得土地增值收益相对低廉的方式。除小产权房之外，农民获得土地增值收益有两种模式。第一，土地增值收益可以通过农民自身经营获得，譬如开办农家乐或者开办企业，农民从事经营管理。然而，获得这些收益不仅需要经营才能和市场敏感性，更需要领导者的精明能干和无私奉献。这里农民获得的不仅包括土地的增值收益，还包括企业家的才能回报。第二，把土地租给资本家开办工厂，农民不仅能获得地租收益，还能获得工资性收入。比较而言，第一种方式不仅成本较高、对农民自身素质的要求较高，而且对经营环境、政府扶植等方面都提出了高要求，因此，大部分数农村地区都难以办好村办工厂。第二种方式收益较低，这里的收益是指同小产权房的比较收益。小产权房不需要农民的经营才能，也不需要农民的资金，通过村集体利用开发商的资金开发住宅，把住宅的剩余部分卖给城里人，对于农民来说，不用付出多大的成本就能获得可观的收益。此外，在大城市附近，对土地的用途规制在客观上要求农民寻求其利益的实现，譬如北京市昌平区作为生态涵养区不允许开办工厂等。在这个意义上，小产权房如雨后春笋般遍地开花，有着自身存在的经济原因。

　　小产权房是农民主动规避政府征地制度对其利益损害的方式。农民也是理性的经济人，会在自己的约束条件中寻求自身利益的最大化，特别是在城市化过程中，由于地价不断升值，城郊区的土地隐性收益迅速上涨。不过，这种价格是影子价格，既不能即时实现，也不能获得收益，而是要等到政府征地才能部分实现。这里存在两个问题：首先，要等到政府征地才能实现部分收益，那么在征地之前，这部分隐性收益就流失了，也就是说城区的土地价格越高，郊区的土地机会成本越高。那么，即使土地征收价格合理，农民也会团结起来主动寻求土地隐性利益的实现。第二，土地征收价格较低。这里不仅指绝对价格，还指其相对价格。绝对价格是指政府对农民的补偿一般都按照低限进行，而且经过村集体组织的截流，到农民手里所剩无几。譬如温铁军、朱宋银(1996)计算出在土地征用出让过程中，如果成本价为100%，农民只能获得其中的5%~10%，村级集体得到25%%~30%%，而60%%~70%%为政府各级部门所获。相对价格是指即使从1986年到1998年《土地管理法》把征地补偿的最高限制从土地原用途年平均产出的20倍提高了30倍以上，可是相对于国民经济的增长特别是城市二级土地市场价格的增长，新的法定最高补偿不但没有上升，反而大幅度下降。由于传统的低价征地制度和土地增值的潜力造成政府、集体以及个人在拆迁补偿费的问题上难以达成一致，而小产权房则是集体组织绕开政府这一关口，直接和城市居民达成利益一致，实现土地增值收益。土地价格上涨越快，商品房价格越高，农民就更有动力直接与城市居民交易，小产权房必然出现得更多。

　　小产权房是农民实现其资本权益的方式之一。当前的农房普遍处于未发证的状态，也就是说农房的产权状态还在国家所有权体系之外，农房的承认、转让都是以乡俗民约的方式进行的。给农房登记确权发证是以国家信用的形式替代了传统乡土社会的民间信用，即使给农房确权发证，也仅仅是实现其资本权益的初步。因为产权除了使用权、收益权等权利之外，最重要的是转让权。当前宅基地农房的流转受到种种法律的制约，农房的资本权益未能充分发挥，既不能作为融资抵押，也不能转让给集体组织之外的成员。在一定意义上，农房的存在只是“一堆死物”，未能充分流转发挥其资本作用，其价值也逐年处于贬损状态。我们看到，农房价格在建成之日起就在不断贬值，而城市商品房却在不断升值，这也就是不同的产权体系造成的恶果。小产权房是乡、镇政府授予的产权，是寻求农房增值的一种方式。村镇一级政府官员在我国多层级的行政序列中升迁的可能性偏低，“以地生财”的做法反而会得到所在集体组织成员的拥护，其违规处罚成本较低，因此乡镇政府能主动提供产权保护。乡、镇产权是除民间信用产权、国家信用产权之外的第三产权形式，农民努力寻求国家产权的保护，虽然仅仅能够得到乡、镇等基层政府的支持，但是也相对扩大了交易范围，部分实现了农宅的资本权益。