13年10月，经洛阳市某房地产中介公司介绍，业主朱先生与买方黄先生取得联系，欲将自有洛阳市新区某房产以120万元整的价格卖予黄先生。双方约定，黄先生需在签约后2日内付足定金3万元，11月1日前监管首期款36万元，余款按揭支付。朱先生在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《二手房买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金，同时对其他事项进行了详细的约定。
合同签订后，黄先生如约履行了定金支付义务，但朱先生收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合黄先生办理首期款监管手续，导致交易无法进行。经中介公司多次催告，被告仅愿意赔付原告损失3万元，不同意履行合同。黄先生因想要购买不想要赔偿，执意要求先行与朱先生谈判，争取继续履行合同，暂不诉讼。11月8日双方谈判无果而终，但双方依然保持着联系。12月3日，朱先生突然向黄先生发送了解约通知函，经黄先生调查后得知朱先生在谈判期间已将房屋卖予他人并完成了过户手续。无奈，黄先生向法院提起诉讼，要求朱先生赔偿首付款以及支付房屋总价20%的违约金，共计27万元整。
律师点评
二手房交易，是指从房地产开发商处购买房屋的购买人，将其所购买的房屋再行转让的活动。按照转让时转让房屋上是否设定有权利负担，二手房交易可以分为无权利负担的二手房交易和有权利负担的二手房交易。前者通常是指转让时转让人拥有完整的房屋权利，包括取得了房屋所有权证书和房屋所占用的相应土地的土地使用权证书，且房屋上未设定有他人的权利，如抵押权;后者，通常情况下转让人也取得了房屋所有权证书和房屋所占用的相应土地的土地使用权证书，但房屋所有权和相对应的土地使用权受房屋上设定的他人的权利的限制，如房屋上设定有抵押权，则转让人应征的抵押权人的同意或者依法解除抵押权后方可转让。按照现行金融政策，二手房交易的买受人向转让人付款，可以采取自行筹资直接支付和向银行借款的二手房按揭方式两种方式。二手房按揭，与直接向开发商购买房屋时的一手房按揭基本相同。
从本案情况看，朱先生所转让的房屋系通过银行按揭的方式购买，房屋上设定有按揭银行的抵押权。因此，转让时，朱先生向担保公司融资偿还向按揭银行的借款，先消灭按揭银行在房屋上设定的抵押权，然后再转让给黄先生。朱先生和黄先生之间的交易，即属于有权利负担的二手房交易。而黄先生购买朱先生的房屋，付款方式采用的就是向银行借款的二手房按揭方式。
本案中，黄先生的目的在于通过二手房交易取得房屋的产权。但朱先生违约,一房二卖，最终黄先生未能取得房屋产权，只能通过诉讼主张违约赔偿。
在一房二卖的情况下，究竟哪一个房屋买卖合同的买受人能够取得房屋的所有权?按照现行法律，假设两份房屋买卖合同均有效且买受人均不存在违约，如被转让的房屋没有交付给任何一个买受人，则成立在先的买卖合同的买受人有权取得房屋所有权;如被转让的房屋已经交付，则占有被转让房屋的买受人有权取得房屋所有权;如果转让人已经给其中一个买受人办理了房屋权属转移登记手续，则办理了所有权转移登记手续的买受人取得房屋所有权。为防止一房二卖而不能取得所有权的风险，二手房的买受人应当充分利用《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，即第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，在签订二手房买卖合同时在合同中设定预告登记条款并到房地产主管部门办理房产转让的预告登记。关于预告登记如何办理，《中华人民共和国物权法》的配套规章《房屋登记办法》第三章第四节以“预告登记”专节的形式进行了详细具体的规定。二手房购买的意向人，可对法律关于预告登记的相关规则予以特别关注。
