什么是按揭

　　按揭，是英语“Mortgage”一词的粤语音译。有些购房人认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款，其实，按照理论来讲，按揭的本意并不是贷款，而是一种民事法律行为，或者称作楼宇预售过程中约束买方、卖方(开发商)及金融机构(银行)三方的一种制度。它的一般过程是：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。两者的区别在于期权所有者不同。当买方还清所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭房屋并能优先获得赔偿。

　　按揭购房制度至少涉及三方当事人，即买方、卖方(开发商)和金融机构(银行)。在按揭关系中，有4—7个法律关系：

　　1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系;

　　2、买方与银行之间的资金借贷关系;

　　3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系;

　　4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系;

　　5、买方与银行之间的房屋抵押关系;

　　6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系;

　　7、当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。

　　按揭贷款的购房风险

　　按揭制度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售，以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款，都可导致银行在按揭中的风险。对开发商来说，由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能按时放贷，或者极个别购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。由于银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位，而购房者的风险主要表现为：

　　1、开发商取得银行划给购房人贷款后，挪作它用，或卷款潜逃;

　　2、开发商首次涉足房地产，缺乏经验，经营不善或其它原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房;

　　3、房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证;

　　4、开发商在建筑工程中偷工减料，导致房屋质量不合格;

　　5、没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效;

　　6、开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被执行、拍卖，购房者都无法实现其对房屋的各种权利;

　　7、银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。

　　如何防范风险

　　目前，购房者对上述风险的防范相关措施极其有限。国外的购房者是通过聘请律师避免出现上述风险的，国内消费者的观念不同，笔者认为消费者可以仔细关注下列问题，尽量降低交易风险。

　　第一、要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证，并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年，而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大。因为按照正常的开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不合法，永远也不可能取得房屋所有权证。

　　第二、用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时，要求开发商在合同中承诺如果因为开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款，则买方有权退房、退款，因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商提供合法的“五证”。如果开发项目不合法，或者说缺少“五证”，银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得，那就从侧面证明了银行也不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。

　　第三、如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其它原因。

　　第四、慎签认购书。不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者双方在《商品房买卖合同》条款上约定不能，便要求开发商退还其交付的定金或订金，其依据是《商品房销售管理办法》第二十二条，即当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。这里所指的费用，一般是指“订金”而非“定金”，前者的法律意义是预付款性质，后者的法律意义是保证性质。而且该条还有“当事人之间另有约定的，从其约定”的规定，即不论是具有预付款性质的“订金”，还是担保意义上的“定金”，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都“从其约定”。因此，在“定金”或“约定不予退还费用”的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受损失。因此，在购房时必须注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式，有没有“另有约定”。

　　第五、提防商品房使用面积“缩水”。新实施的《商品房销售管理办法》，将面积误差比绝对值的3%做为一个“分水岭”，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理。但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房“缩水”，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时，要明确在合同中约定，在建筑面积不变或在3%误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止“缩水”问题的出现。