本文介绍全面的个人住房贷款常识。包括贷款条件、担保方式、抵押方式；个人住房贷款的程序、利率、还款方式以及变更注销等内容。
个人住房贷款是何种贷款?
个人住房贷款是指建设银行向购买自用住房的城镇居民发放的贷款。
哪些人具备贷款条件?
一、 有合法的居留身份;二、 有稳定的职业和收入;三、 有按期偿还贷款本息的能力;四、 有贷款行认可的资产进行抵押或质押、或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;五、 有购买住房的合同或协议;六、 提出借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金的30%的存款;若已做购房预付款支付给售房单位的，则需要提供付款收据的原件和复印件。七、 贷款行规定的其他条件。
什么情况下借款人须购买保险?
当借款人以抵押方式申请个人住房贷款时，须购买财产保险，可由贷款银行代办保险手续。财产险保费计算：保险费=保险费×千分之8×保险期限。
个人住房贷款担保方式有哪些?
个人住房贷款实行抵押贷款，质押贷款、保证贷款和保证加抵押贷款四种方式。
什么是抵押贷款方式?
抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押作而向借款人发放贷款的方式。
什么是质押贷款方式?
质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。
什么是保证贷款方式?
保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：1. 售房单位回购保证贷款方式;2. 房地产开发公司全额全程保证贷款方式;3. 企业法人的全额全程保证贷款方式;4. 个人全额全程保证贷款方式。
什么是保证加抵押贷款方式?
保证加抵押贷款方式指贷款行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房贷款抵押物的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方式。具体分为三种：1. 房地产开发公司的全额、阶段性保证贷款方式;2. 保险公司的全额全程保证贷款方式。3. 担保公司的全额全程保证贷款方式。
个人住房贷款的额度、期限和利率是多少?
一、 贷款额度最高为拟购买住房费用总额的70%;二、 贷款期限最长为20年;三、 个人住房贷款利率按法定利率(不含浮动)减档执行。即贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率;期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年(含3年)法定贷款利率;期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。
如何办理个人住房贷款手续?
一、 申请借款人到建设银行经办机构或与建行签订“合作协议”的开发商处填写借款申请表，并提供以下材料：1. 本人户口本、身份证或其他有效居留证件;2. 职业和收入证明;3. 购房合同或意向书等有关证明材料;4. 建设银行经办机构要求提供的其他材料;二、 调查建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。三、 审批建设银行经办机构对借款人的申请进行审批。四、 借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。五、 办理抵押、担保、质押和保险等有关担保手续。六、 借款合同生效，资金划入开发商帐户。
借款人如何偿还银行贷款?
借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式，按月还贷款本金和利息。如借款人采用计算机自动扣划方式偿还贷款本金和利息，应在与贷款银行签订《借款合同》的同时，与贷款银行签订《个人住房贷款月均还款委托扣划协议》，并指定用于还款的建行储蓄卡(或信用卡)的卡号，保证每月在扣款日开始之前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款帐户内。如借款人逾期还款或存款不足月均还款额自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办行会计柜台办理还款。借款人可提前偿还全部贷款本息，已计收的贷款利息不做调整。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，计收万分之三。
遇特殊情况，借款合同如何变更或终止?
一、 借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。二、 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。三、 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
