农村房屋系建筑于宅基地之上，由于法律对宅基地流转的严格限制，使之对农村房屋的买卖形成了重大影响。因此，在办理农村房屋买卖公证时，就必须要对农村宅基地法律关系、农村住宅法律关系以及国家的农村及农业政策有系统而准确的把握。

　　一、农村房屋买卖法律依据

　　《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法律和国家有关规定”。第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。按上述规定，鉴于宅基地与房屋是不可分离的，根据我国民法一贯坚持的“房随地走”、“地随房走”原则，既然宅基地可以转让，则地上的房屋自然也可以转让，或者说农村的房屋一旦流转，则与其不可分离的宅基地使用权也自然视为一并流转。

　　关于农村房屋转让的法律规定，最明确的是土地管理法，该法第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”据此规定，农村村民可以自由转让和出租住房，只是出卖、出租住房后，不得再次申请宅基地使用权。

　　二、农村房屋买卖公证的审查重点

　　农村房屋买卖公证，是指公证机构根据当事人的申请，依照法定程序证明农村房屋买卖合同真实、合法的活动。此类合同公证的审查及告知重点是：

　　1、审查卖方的主体资格及转让房屋的合法性。

　　卖方原则上应当是农村集体经济组织成员。在我国，宅基地使用权作为宅基地使用权人依法利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利，在本质上是一种带有社会福利属性质的权利，1非集体组织成员不享有该项福利。因此，农村房屋的出让方应当是农村集体经济组织成员。当然，如果是因继受取得的农村房屋所有权，其出让方也有可能不是本集体经济组织成员，如其他农村集体经济组织成员因受让、受赠或继承获得本集体所有的宅基地上房屋，或者城镇公民因继承获得农村房屋的情况。但这仅为例外，不带有普遍性。

　　转让房屋合法性的审查，主要是审查宅基地的取得和使用是否符合《土地管理法》第62条的规定。该条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。按此规定，农村房屋所附着的宅基地必须具体以下要件方为合法：一是经批准，二是不超标，三是一户一宅，四是符合总体规划。因此，在审查中，应要求出让方提供批准用地证明书，并对该证明书上批准建房的位置、面积、楼层、结构等进行核对。属于超面积建筑的房屋(我国农村超标建房是一个普遍现象)，应要求其提供已接受超标处罚的证明或集体组织同意其转让的证明。

　　2、审查买方的主体资格。

　　在一般的买卖合同公证中，买方的资格无需过多审查，只要具有完全民事行为能力即为已足。然而，由于农村宅基地使用权的限制转让，导致农村房屋买卖合同中的买方资格也受到一定的限制。因此，农村房屋买卖合同中的买方一般应当具备以下资格：(1) 不是城镇居民。1999年国务院办公厅“关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知”中明确规定，禁止农村房屋向城镇居民出售。该规定虽然不是法律、法规，但在公证中应当予以适用。因为《物权法》第153条有关宅基地使用权的取得、行使、转让适用法律的规定中，包括了适用“国家有关规定”的要求。(2)不是本集体组织中已享有宅基地使用权的村民。因为土地管理法规定一户只能拥有一处宅基地。中共中央、国务院的有关文件也多次强调，“农村居民每户只能拥有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。”2如果允许已有住宅的村民在本集体购买房屋，就意味着将拥有两份以上宅基地使用权，造成事实上的不公平。当然，如果买方将已有房屋拆除并将宅基地交回集体的，则不受此限。(3)是否必须是本集体组织成员未受限制。由于法律对农村房屋的买方的资格未作明确限制，国家规范性文件也只对城镇居民在农村买房进行了限制，因此，不是本集体组织成员的买方原则上可以作为农村房屋的买受人。但也有人认为，如果受让方为本集体组织以外的人员，该人员必须首先在本集体组织中落户并符合申请宅基地的条件。

　　3、告知法律意义和后果。

　　首先，应当告知出让方转让房屋后，其宅基地使用权也意味着随同转让，因此，其不能再次享有申请宅基地使用权的权利。如果其仍欲在本集体享有居住，只能依据转让、出租的方法取得。但是，凡未行使宅基地申请权的，即原来是依继承、转让、出租的方式取得宅基地者，转让房屋后无房居住时，如果再申请宅基地，因为是初次申请使用，所以应给予批划宅基地。

　　4、其次，告知当事人登记事项。

　　根据《物权法》第155条的规定，已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记。未办理登记的，物权移转无效。同时，根据《土地登记规则》第37条规定：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：(一)依法转让土地使用权的;(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的;”“房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。”目前，我国农村宅基地和房屋的登记还极不完善，不少地方农村房屋根本无法登记，因此，不能登记的，公证员宜告知当事人将房屋买卖合同公证书副本一份交宅基地所属集体组织备案。

　　三、农村房屋买卖的几个相关问题

　　1、流转房屋的土地溢价的归属。1990年，国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请求的通知》中规定，进行农村宅基地有偿使用试点。宅基地使用费要本着“取之于户，收费适度;用之于村，使用得当”的原则，实行乡管、银行立户制度，用于村内基础设施和公益建设。1993年7月，为了减轻农民负担，中央和国务院办公厅联合发出《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中规定，取消农村宅基地有偿使用费和农村宅基地超占费。自此始，农村宅基地为完全无偿使用。村民在转让农村房屋时，其宅基地使用权实事上也随之让与，因此，笔者认为，如果当事人转让农村房屋时，转让费中包含了地价，则应本着“谁之财产谁受偿”之原则，其溢价应归属集体所有。对此，宜告知转让方并记录在案。

　　2、由于农村房屋大多无产权凭证，且在所有权移转时也可能无法办理变动登记，因此，就可能产生如果遇到国家征收时，其赔偿费的归属争执。对此，宜在公证中提醒当事人并在转让合同中予以明确约定。

　　3、承包地上所建房屋和多套房屋转让的效力问题。由于城市周边农村地少人多，不少人在所承包的耕地上修建住宅，此类房屋的转让，虽然就债权关系而言，仍然有效，但与农村土地政策有冲突，故笔者认为不宜办理公证。“一户一宅”是集体组织成员享有宅基地使用权的基本原则，因此，若一户有两处以上宅基地的，其房屋的转让，以经合法批建的一处为有效，而非法多占的宅基地上所建的房屋的转让，则不宜办理公证。但继承及受遗赠不在此限。

　　4、农民“农转非”后，其宅基地并未转为城镇建设用地的，该宅基地上的房屋之转让是否应受限制。笔者认为，应区别对待：若已经规划且将被征收，则应受限制;若暂时并无征收规划，则不应受限制;若为继承及受遗赠，则不管是否将被征收均不受限制。(巢湖市正义公证处 李秀芬)

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