农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考

　　一、农村房屋买卖合同纠纷的现状

　　我国人均土地资源量占有贫乏，国家为了防止浪费有限的土地资源，将农民个人居住用地严格限定在一定范围以内，以福利分配方式限量划拨，加之城乡二元化、人员少迁徙的现象长期客观存在，90年代前我国农村房屋交易基本是空白。随着社会主义市场经济确立与发展，城乡交流及一体化趋势凸现，相对优厚的劳动报酬及较为完善的社会保障吸引了越来越多的农民弃农进城务工、经商，就此落根城市的农民往往迫切需要处置其原有的农村房屋;而一些外来人员迁来本地谋生，常常需要购买相对经济的农村房屋居住生活;另外，部分城镇居民也向往农村里的田园生活或出于其他原因打算在农村买房，农村房屋买卖由此也交投两旺。

　　因我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地(宅基地)须经所在村许可，而宅基地转让须经政府主管部门行政审批，且宅基地上房屋交易关系至今尚五位阶较高的规范性法律文件予以调整，多年来，农村房屋就这么自然发生着，没有直接法律规范和引导，这在一定程度上已成为房屋买卖领域中的隐患。在城市化进程较快的地区，当农村房屋买卖行为发生后，因房屋所在村落面临征地拆迁，故宅基地上所建房屋的所有人就可能取得较为优厚的补偿安置待遇，这时，部分房屋出卖方受利益驱使在卖房后有的甚至在卖房数年后，仍起诉到法院，对原房屋买卖协议予以反悔，从而主张买卖合同无效，要求收回房屋或得到原房价及拆迁补偿之差额部分。

　　近年来，法院受理的此类农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。由于农村房屋买受方多不符合法定的用地条件，无法通过正常合法的渠道原始或继受取得宅基地使用权，购房后对房屋权利保有缺乏根据，而房屋是人最为重要的生活资料之一，保持稳定居所其重要性不言而喻，要求买受方返还已购得的房屋势必严重影响其正常的工作和生活。加之此类纠纷实质是对房屋所涉征地拆迁利益的争夺，法院内部对如何评价农村房屋买卖合同效力、房屋判归何方往往存在分歧：若判决合同有效，买受方可能也无法凭生效判决向当地主管部门申领宅基地使用权证，财产权利实现存在客观障碍;若判决合同无效，双方返还(这也是目前通常的处理方法)的后果可能招致大批已售房者(怀有逐利目的)闻风效仿，均要求收回房屋，而已稳定居住的买受方就可能出现无家可归之困境，导致矛盾激化，最终成为农村社会的一个重大的现实的不和谐因素。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题，笔者尝试着进行初步探索，以期对该问题的解决有所裨益。

　　二、与宅基地使用权相关的法律依据及解读

　　对于任何房产来说，土地都是基础，是地上建筑物的本质组成部分，基于土地使用权和房屋所有权的依附关系，不动产的房、地权属在法律上无法割裂。房屋出卖人对房屋所有权或土地使用权中的一项权利的处分，必然会涉及到另一种权利的变动。农村房屋权利转移实现与否必然受制于宅基地使用权，因此农村房屋买卖合同的效力评价在缺乏直接法律依据的情形下，就很大程度上取决于宅基地使用权的相关立法规范。

　　我国土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准; 其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条规定应是法院对建在集体所有宅基地上之房屋产生买卖纠纷后给予定性处理的最基本依据。

　　土地管理法对农民住宅用地的取得作出了上述较为明确的规定。在理解、适用上述条文时，应当把握以下几个方面的要点：1、农村宅基地使用权虽具有物权的属性，但这种权利在一定程度上还是与使用人的集体经济组织成员资格和福利联系在一起的，使用人通常可根据其村民身份享受居住用地福利，其使用权本质上并不具备出让土地可遵循的等价交换特性，因此不能作为交易对象完全自由地转让。2、国家立法限制农村宅基地的使用与转让，主要是对使用方式和使用人设置一定的准入条件，具备用地条件且合平村民身份的依法可取得宅基地使用权。同时，规定农民对宅基地上的建筑物作出处分后即丧失宅基地再次取得的可能，实则认同对房屋处分效果及于与之相关涉的土地这一规则。3、能否取得宅

　　基地使用权，须由政府主管部门积极地行使公权力审查授予，这就决定了不仅宅基地使用人与受让人之间不能通过意思自治直接让渡土地使用权，而且即便是买卖双方通过对地上房屋所有权自由处分的方式实现了土地使用的实质移转，也无法令房屋受让方方依照“地随房走”的原则直接取得宅基地使用权。4、解读该条时，笔者认为可作出合理的引申，即土地管理法及其他相关法规、规章都没有禁止与限制已经拥有宅基地使用权的权利人抛弃宅基地使用权。宅基地使用权作为一种权利，权利人有权予以抛弃，只是抛弃宅基地使用权后，不得再申请新的宅基地使用权。

　　三、涉及宅基地使用权的农村房屋买卖合同效力评价

　　现实中农村房屋买卖情况已较为普遍，法院在农村房屋买卖合同定性问题上自然形成了两种代表性的意见。一种意见主张认定买卖合同有效，其根据土地管理法第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，认为反推此规范即含许可买卖之意，同时结合合同法及其司法解释，由于现行法律和行政法规没有直接禁止农村房屋买卖行为，按“法不禁止即为自由”的私法理念，应判决确认合同的法律效力。另一种意见则认为应认定买卖合同无效，其理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地管理法第六十三条又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，转让虽已作为宅基地但根本属性并未变化的集体土地，不符合上述法律规定。另外，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。该规定虽非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，但它是对相关法律条文内容的具体化和明确化，有参照的价值。在结果上也可能鼓励通过房屋转让实现非法用地这一行为，也不利于行政规范管理，故法院应认定农村房屋买卖合同无效。