在农村房屋买卖、转让中，转让农村房屋所有权的出让人通常为当地村民，而购买人或受让人既可能为当地村民即同一集体经济组织内村民、异地村民即不同集体经济组织内村民，也可能为城镇居民，受让主体较为广泛。而受让主体的身份恰恰是影响交易行为是否有效的关键因素。以下就农村房屋买卖的受让主体及合同效力作一浅显分析。

　　一、农村房屋买卖的受让主体分析

　　农村房屋买卖存在以下三种受让主体，不同的受让主体，其交易目的也不尽相同。

　　(一)当地村民即同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋。这种形式大多是因为受让人需要建新宅。农村当中一个家庭面临盖新宅的需要时一般有三种选择：一是他们可以向村委会申请审批宅基地，二是如若自己家旧宅的面积足够宽敞，可以直接翻建，三是他们可以购买别家的旧宅或者购买集体经济组织出让的其他用房来建造房屋。

　　(二)异地村民即不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋。这种买卖形式通常是因为受让人在该农村有一定的亲缘关系，或者是在该地进行农业承包经营或者长期进行工商业生产经营，其生产、生活基本已经融入当地社会，相当于移民迁居。

　　(三)城镇居民买卖农村房屋。城镇居民受让农村房屋分两种情形，一种是受让一般农村私有房屋，受让的主要目的大多是因为(1)受让人为原农村村民后迁移为城镇居民，老年后留恋原来的农村生活，想再返回该村居住养老;(2)农村空气清新，生活节奏相对悠闲;(3)农村房屋便宜。二是受让在农村集体土地上集中进行房地产开发所形成的“小产权房”，这种形式的主要目的大多是因为价格因素。

　　二、农村房屋买卖合同的效力分析

　　(一)当地村民即同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为不存在交易主体身份和土地权利认定障碍，因此凡符合一般房屋买卖合同有效要件的均为有效合同。

　　(二)异地村民即不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为交易主体双方均为农村居民，并不存在房屋受让人的身份限制，故与同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋类似，唯一不同的是外地村民购买房屋受到申请宅基地使用权的限制。司法实践中，法院对不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力认定，尚未形成统一的法律见解，有的判决转让有效，有的判决转让无效。认定交易无效的主要理由是依据《土地管理法》的规定，认为宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为无效。

　　笔者认为，以宅基地使用权不能流转而认定不同集体经济组织成员间农村房屋买卖行为无效欠妥：1、宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋。国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定不可以转让给不同集体经济组织的村民。故不存在违反法律法规和国家政策性规定的问题，得自由转让。2、外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。3、允许不同集体经济组织成员之间基于基生活、生产购买当地农村房屋不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。外地村民异地购买农村房屋者，通常为当地社会经济发展和农村集体经济的壮大作出了奉献，已为当地农村集体经济组织和村民所接受，实际相当于准当地村民的身份，如拒绝其移民迁居不合时宜，也不利于当地社会经济发展。因此不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，交易行为符合一般房屋买卖合同有效要件者的有效。

　　(三)城镇居民买卖农村房屋的效力

　　城镇居民购买农村房屋合同原则上无效，这是主流观点，也是司法实践认定的基准。1、现行法律、法规和政策限制城镇居民购买包括私房和“小产权房” 在内的农村房屋合同当事人不适格，其交易行为自然无效;2、买卖标的物“小产权房”不合法。多数的“小产权房”开发，不但违反明令禁止集体土地不得作商品住宅开发的规定，而且开发同售者通常不具备正规房地产开发企业资质，没有开发企业资质证书、建设用地规划许可证等基本手续，甚至直接侵占耕地。因此 “小产权房”这一标的不合法，因其而产生的交易行显自然也无效。

　　三、农村房屋买卖的法律和政策依据

　　(一)当地村民即同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋的的依据

　　1、宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法享有处分转让的权利。

　　《物权法》第30条规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权;第64条，私人对合法拥有的房屋享有所有权，而所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　2、现有的法律并没有禁止农村房屋买卖、转让，相反在多部法律和法规中规定了农村村民得买卖、转让其所有的房屋。《土地管理法》64条第四款规定，农村村民可以出卖、出租住房，只是再申请宅基地的不予以批准。

　　最高人民法院1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定，“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”

　　最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为，农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。可见，最高人民法院原则上是承认村民之间买卖农村房屋效力的。通说认为，房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。

　　(二)禁止城镇居民买卖农村房屋的依据

　　2007年 12月30日，国务院发布国办发[2007]71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用求教九政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。”

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