随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋；而部分城镇居民则由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村买房。在这种供需的双重刺激下，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多。

　　实践中，相当一部分群众的法律意识不强，合同签订后没有及时办理过户手续。

　　以浙江省温州市为例，近年来，温州的房地产市场火暴，房价一路攀升，从合同签订到买受人要求出卖人协助办理过户手续，房价可能已经上涨了许多。一些出卖方为了获取更大的经济利益，拒绝协助买受方办理过户手续，导致此类纠纷不断增多。而此类纠纷的彻底解决既涉及农村房屋买卖的效力问题，又事关房屋所有权和宅基地使用权的过户手续问题，也在立法、司法和行政方面存在着如何协调和互动的关系问题。

　　为了解情况，笔者所在的温州市中级人民法院以此为课题组成调查组，选择瓯海、瑞安和苍南三个法院进行了实地调查。

　　部分农村的房屋买卖纠纷近年来呈明显上升趋势

　　关于农村房屋买卖纠纷案件，最高人民法院没有明确规定一个特定的案由，因原告的诉讼请求不同，各地法院在立案时确立的案由也不尽一致。审判实践中，一般将其归类为买卖合同，至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同，尚无定论，导致在调查中难以获得法院实际受理这类案件的准确数字。这类案件大部分的诉讼请求是要求法院确认买卖合同有效和责令被告协助办理过户手续。

　　调查结果显示，瓯海和瑞安法院受理这类案件的数量多并呈逐年快速上升趋势。具体情况为，瑞安法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共计174件。瓯海法院从2003年1月至2005年4月，共受理119件，特别是从2005年开始，这类案件快速增长态势明显，到当年5月中旬，已受理50多件。从两地的特点看，瓯海区处于城乡结合部，瑞安市的经济较发达，近几年的房价上升较快；从买卖主体方面看，四五年前农村房屋买卖一般只在本村村民之间进行，近两年，买卖主体扩大，买方由本村村民扩大到外村村民以及城镇居民。

　　苍南县的经济相对于瓯海区和瑞安市落后些，房价上涨的幅度不大，房屋在农村居民与城镇居民之间交易较少，交易双方通常为同村人，合同基本上得到履行，故提起诉讼的不多，从2002年至2005年4月，法院共受理7件。

　　多数法官认为，应适用合同法，认定农村房屋买卖有效；少数法官认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合土地管理法规定

　　在司法实践中，相当一部分人长期以来认为农村房屋买卖是受限制的，这样的案例很多，如2003年2月20日《人民法院报》以《城里人乡下买房不合法被判无效》为题，报道了江苏省海安县法院审结的一起农村房屋买卖合同纠纷；又如2005年7月13日《人民日报》以《聚焦宅基地使用权转让：在农村买房，慎之！》为题，报道湖南省浏阳市一位市民购买农村房屋几年后被告知是违法等。

　　关于农村房屋买卖合同的效力，温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。

　　国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但大多数法官认为，《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。