房管局将查封房屋办理抵押登记应承担赔偿责任 原告信用社诉称，1999年9月8日，孙某以其所有的房产做抵押向某信用社贷款巧万元，并于1999年9月16日在该市房管局办理了抵押登记，房管局向信用社颁发了他项权证，而贷款到期后，孙某未还清贷款，经信用社多次追索未果，遂将孙某诉讼到法院。2002年9月20日，法院判决孙某偿还信用社贷款本金及部分利息，若孙某无偿还能力，可执行其向信用合作社抵押的房地产，以清偿债务。但法院在执行中发现，1997年9月3日唐某诉孙某房屋买卖纠纷一案使孙某的房产被法院查封，且在房管局作了登记，2002年4月房管局将该房过户给唐某，以致信用社的抵押权无法实现。2005年7月信用社向法院提起行政诉讼，请求确认房产局作出的房产抵押登记行为违法，并赔偿损失23.92万元。 房管局辩称信用社起诉超过诉讼时效，法院不应受理。 法院经审理后认定了原告诉称的事实，但房管局辩称信用社起诉超过诉讼时效，因其未在法定期限内向法庭提交证据，应视为无证据，不予支持。 法院认为，房管局是法定的房产抵押登记行政机关，具有办理房屋抵押登记的职责。房管局应当根据有关法律、法规认真履行职责，以保护房地产权利人的合法权益。但其在办理孙某抵押贷款房屋登记时未尽到认真审查义务，将法院已查封登记的房屋又作抵押登记，其行为违法。正是房管局违法的具体行政行为直接导致了信用社向孙某发放的贷款不能收回，其理应赔偿贷款本金及部分利息损失。 评析 一、房管局是否可以对该查封办理抵押登记 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定》第二十九条规定：“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、抵押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。”从本案可以看出该房产的查封是1997年9月3日实施的，而房管局是在1999年9月16日进行的抵押登记，那么该房产是否过了查封的期限？如果过了查封期限，房管局将其抵押是否可行。上述规定生效的时间是在2005年1月1日，在房管局进行抵押登记的时候并没有相关的法条对查封期限进行规定，因此该条不能成为房管局错误登记免责的理由。 《担保法》第三十七条第五款的规定：“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。”同时根据《城市房地产抵押管理办法》第八条第五款的规定：“被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。”本案中孙某的房产在1997年9月3日已被法院查封，且在房管局作了登记，1999年9月9日孙某又以该房产向房管局办理了抵押登记，很显然，房管局在审查的时候并没有尽到审慎的义务，该房屋已查封且在房管局作了登记，房管局再将其抵押属于审查不严。 二、房管局办理抵押登记后信用社是否具有优先受偿权 由于该房抵押前已经查封，那么该房属于限制流转物，房管局再将该房进行抵押登记属于错误登记，根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，抵押是非经登记不得对抗第三人，该抵押登记既然是错误登记，抵押就没有法律效力，因此信用社不享有优先受偿权，且该房之后又过户给了唐某，从保护所有权的角度，抵押标的物已经转移，信用社的债权也得不到保障。 三、房管局违法办理抵押登记应承担赔偿责任。 《国家赔偿法》第二十八条第七款的规定：“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”财产损失中的直接损失也称为积极损失，一般是由于国家机关及其工作人员的侵权行为直接作用于受害人的财产权的客体所造成的财产损失，或者受害人为了补救受到侵害的合法权益所为的必要支出，也即直接损失是指既得利益的丧失或现有财产的减少。本案中虽然孙某将已查封的房屋进行抵押本身存在恶意的行为，但是房管局就其审查职责来说完全可以避免这种恶意骗贷行为的发生，且抵押登记应该有效保护抵押权人的利益，抵押权人基于登记的公信力相信房管局的登记真实有效，房管局却并未严格履行审查义务，因此房管局应承担赔偿责任。 详细请咨询房产纠纷律师 提示：登记机关在办理抵押登记时应当审查是否具有禁止抵押的情形，对查封房屋办理了抵押登记，登记机关应承担赔偿责任。