一、房屋行政登记案件审理的基本情况及主要特点

　　(一)案件审理的基本情况。2010年，广饶法院受理房屋行政登记案件2件，占当年收案总数的1.47%，均以撤诉结案;2011年，共受理房屋行政登记案件3件，占当年收案总数的2.38%，均以撤诉结案;2012年，共受理房屋行政登记案件8件，占当年收案总数的5.94%，其中撤诉6件，判决撤销2件。2013年，共受理房屋行政登记案件4件，占当年收案总数的3.83%，均以撤诉结案。2014年，共受理房屋行政登记案件3件，占当年收案总数的6.67%，其中撤诉2件，判决确认违法1件。

　　(二)案件呈现的主要特点。一是城市化进程加快，旧城改造涉及到的农村房屋拆迁安置补偿等情况增多，各类房屋行政登记案件受案数量总体呈不断增多的趋势，所占行政诉讼案件的受案比例逐渐加大。二是该类案件大都与民事案件相关联，房屋行政登记案件起诉的原因是因为民事权益之争，当事人提起房屋行政登记行政诉讼，实质是对民事权益被登记机关登记确认不服。三是大多以撤诉结案。因为此类案件涉及到的关系比较复杂，通过判决维持或撤销等方式不能实质性的解决此类案件，实践中法官通过协调，平衡各方利益关系，实质性解决民事和行政纠纷双重纠纷，做到案结事了。

　　二、房屋行政登记案件中出现民行交叉问题的主要原因

　　《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”登记保证的是民事主体不动产交易的法律效力，不动产登记行为作为公权力已经介入到平等民事主体之间所设立的民事法律关系之中，并对民事法律关系产生深刻的影响，不动产的物权变动要依赖于不动产管理部门的登记行为来实现。因此，不动产物权登记既是一种公法行为，又是一种具有私法意义的行为，不动产物权登记的性质具有复合性。物权登记本身的复合性决定了其必然产生民、行交叉问题。在诉讼中体系为民事争议与行政争议交织共存或民事争议与具体行政行为相关联。同时，我国现行的诉讼模式和法律规定也导致了不动产登记案件容易出现民行交叉问题。

　　(一)我国现行的诉讼模式和法律规定容易导致交叉

　　民事诉讼法和行政诉讼法都是诉讼程序方面的法律，都是为了解决和化解纠纷。当事人为了维护自己的权益，通过民事诉讼与行政诉讼，以寻求司法上的救济是最终救济。民事诉讼法与行政诉讼法有许多相同之处，而且在事实过程中，某些方面干脆直接规定适用某一诉讼法。例如，人民法院审理行政案件，除依照行政诉讼法和本解释外，可以参照民事诉讼的有关规定。这种程序法上的混同适用，容易产生民事与行政案件的交叉。另外，我国法院内部设置刑事、民事、行政审判庭等审理不同性质的案件。法院内部审判机构设置的不同要求将相互关联的民事、行政案件分置于两个不同的审判庭，由不同的审判人员进行审理，这与法律纠纷一体化解决要求之间的矛盾也是导致民事、行政交叉案件产生的原因之一。另外，我国对于解决房屋行政登记中民行交叉案件的诉讼程序没有明确的法律规定，解决这类案件的具体程序性规定相对缺乏。

　　(二)房屋行政登记案件本身的性质决定了容易出现民行交叉问题

　　房屋行政登记属于不动产登记的一种，不动产登记作为一种行政行为产生了广泛的民事法律效果，即不动产登记表象与产生的实际结果的差异。实际上，在这类案件中，从形成表面看是因登记问题产生的，而实际上是物权变动的原因行为即基础的民事法律关系存在瑕疵，从而呈现一个案件涉及多重法律关系的民行交叉问题。

　　大部分房屋行政登记案件中，当事人实际上主要对登记所涉及的民事法律关系(如买卖合同、不动产权属等)有争议，但由于房屋所有权登记机关所确认并基于登记而生效，故当事人大多倾向于直接提起行政诉讼以期解决不动产的权属纠纷问题。另一个原因是与民事诉讼相比，行政诉讼案件的收费低廉，也促使一部分当事人首选行政诉讼。由于一些房屋行政登记案件当事人对行政诉讼期望过高，认为通过行政诉讼可以解决房屋权属上的一切纠纷，导致在一些案件的实际审理中行政审判庭难以解决涉及的民事法律关系，当事人还需另行提起民事诉讼以解决房屋变动的原因法律行为，由此产生行政审判与民事审判交叉的现象。

　　三、完善房屋行政登记案件中民行交叉问题的对策和建议

　　(一)加快立法，建立和完善科学的房屋登记制度

　　尽快制定和完善有关房产登记的法律、法规和规章，是解决当前的房产登记行政案件审理工作诸多问题的根本办法。虽然已颁布的《物权法》对不动产登记制度作出了基本的规定，如登记管辖、登记机构职责、异议登记与预告登记制度、登记过错的赔偿责任等，但是这些规定仍有许多不明确的地方，远不能解决实践中遇到的问题，亟待法律和规章的进一步细化。如登记机关审查申请材料的范围和程度、登记公告程序的完善等等。

　　(二)正确把握审理房屋行政登记诉讼案件的规律

　　应当明确房产登记是对民事行为的认可行为，而不是对民事纠纷的处理行为。认清房屋行政登记行为的性质，才能进一步把握好审理房屋行政登记诉讼案件的规律。在立案时，应当引导当事人提出有效的诉讼，使纠纷通过最快的诉讼路径得以解决;在案件审理时，尤其应当针对各当事人之间有亲属关系或房屋已被他人善意取得的案件，加强诉讼调解，在保障各方合法权益的同时，减少当事人的讼累，真正使行政审判体现公正、公平。

　　(三)加强与行政机关的良性互动，及时提出司法建议

　　加强与政府有关部门及复议机构的沟通联系，交流行政审判和行政执法的情况和信息，增加相互之间的了解和共识;协助行政机关加强对行政执法人员的教育和培训，提高其法治意识和执法水平;邀请行政复议和行政执法人员旁听典型案件的开庭审理，增强依法行政观念和依法应诉能力。

　　建立联席会议制度，定期、不定期与行政机关召开联席会议，结合审判实践中发现的突出问题，分析问题存在的原因，及时提出司法建议，协助行政机关总结经验教训，完善行政程序制度。

　　(四)明确房屋登记行政机关承担赔偿责任的标准和范围

　　《物权法》第二十一条规定“当事人提供材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。国家赔偿制度是一种最终的救济制度，只有当受害人无法通过其他方式获得对自己权利的救济时，才能通过国家赔偿的方式取得赔偿。由于当事人受侵害的权利只有一个，当他通过其他方式和途径得到赔偿时，就不能再通过国家赔偿途径向登记机关要求赔偿，否则，就会出现对同一权利多次赔偿的情况。所以，建议在法院的审判实践中，多引导当事人先通过其他途径寻求赔偿，当穷尽其他求偿手段仍无法得到赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，由登记机关承担赔偿责任。

　　(作者单位：山东省广饶县人民法院)