由于产业结构的历史基础和经济超常规发展，以及政策的优惠和倾斜，房地产业成为了海南经济特区三大基础产业之首和经济的龙头与支柱，也是吸引岛外资金的主要渠道，加之海南房地产市场发展快，交易方式灵活，市场经济成份占压倒优势，竞争激烈，行情变化快，因此出现了不少“一房两买”的纠纷，甚至还有“一房数买”的情况。如果因双方未办理产权变更登记手续就认定合同尚未成立，双方在合同中约定的权利义务不受法律保护，显然于法不平，于理不公。还有，在期房预售或转售在先，抵押行为在后的纠纷案件中，不利于保护守约方的合法权益。从经济角度来考察，期房预售和转售是一种滚动式投资和开放式经营，是目前世界上较为先进的一种发展房地产业的有效经济手段和运作方式，它对于分散投资风险和生产要素的合理配置，尤其对于弥补房地产业投资多、风险周期长、回收慢的缺陷具有非常重要的意义。由于期房预售和转售合同的订立均在房屋竣工之前，完整的房屋产权尚未形成，盖房者都未获得房产证，不可能办理产权变更登记手续，而发展商一旦获取房产证后便背着购房者与金融部门办理抵押登记手续取得贷款，因未能还贷，金融部门便起诉查封房屋，法院最后以物权优于债权判决抵押行为有效，预售或转售行为无效。这样的判决与《民法通则》规定的诚实信用原则是相违背的。因此对房屋买卖合同以及所有不动产买卖合同的成立要件和登记程序进行理论上的深入探讨和实践上的再认识，是十分必要的。

　　一、房屋买卖合同的特点

　　对于房屋买卖合同，双方当事人签订合同后，一方支付价金，一方交付标的物，只因尚未办理产权变更登记，便认定合同尚未成立，那么双方当事人根据合同条款取得的价金和房屋就没有合法依据，未依法取得的行为应当认定为不当得利。既然法律规定登记是合同成立的时间，也是产权转移的时间，那么房屋买卖合同应当都视为实践性合同和即时清结的合同。即时清结合同可采取口头形式订立，但是根据法律规定，房屋买卖合同必须采取书面合同。在审判实践中房屋买卖合同往往是合同订立后，双方便支付价金和交付房屋，才去办理登记手续，有些甚至不办。如依登记生效之说法，上述行为就变成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而无履行的内容。

　　买卖作为一种民事法律行为和合同关系，当事人之间的权利义务因意思表示一致而设立，其内容为卖方向买方交付标的物，买方向卖方支付价金。其权利义务是买卖作为一种民事法律行为的核心要件，也是其区别于其他民事法律行为的根本标志。作为一种合同关系，买卖合同的成立与其他合同成立一样，只要当事人就标的物所有权的转移和价金的支付协商一致，合同即告成立。至于标的物在订立合同时是否已实际交付，价金在订立时是否已支付，各国法律均无约定。因此，买卖合同是典型的诺成性合同，它的成立不以交付标的物和支付价金为要件。