房地产登记的两大漏洞亟须弥补 作者：法律快车（这是我代理原告的一起案件，非常具有典型性，最近法院出具了一审判决书判决原告胜诉，但该案带来的思考却远未结束，希望败诉能引起行政机关的高度重视，加强对登记人员的培训和管理，提供登记水平，切实保障纳税人的利益。）

案例：

刘女士在2000年买了一套市价90万元的房产，2001年她和李先生在美国结婚，2005年离婚，此后，她一直居住在美国。2008年，刘女士意外得知她的房产已被变更成别人的名字，于是急忙回国调查。经过了解，原来是她的前夫李先生离婚后瞒着她，凭着他们的结婚证以及委托书等文件，将刘女士的房产先变更到李先生名下，再转卖给他人。由于李先生已杳无音讯，因此刘女士一纸诉状将房地产交易中心的主管部门即上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局告上法院，要求撤销颁发给李先生的房地产权证。

法院经审理后认为，李先生申请进行房地产登记时，虽然提供了申请书、委托书、身份证明等文件，但该委托书并不能证明刘女士本人的真实意思表示，登记机关对登记文件的真实性未尽严格审核的责任，因此被告房地产登记行为主要证据不足，且对原告的合法权益造成不利影响，因此判决撤销颁发给李先生的房地产权证。

这个案件暴露出目前房地产登记中存在两大漏洞，亟待弥补：

一、对域外形成的委托书、公证书的审核不严

本案中，李先生虽然向登记机关提供了署名为刘女士的委托书，并经过美国当地公证员公证和中国驻外使领馆认证，但公证员出具的公证书上清楚写明，其公证内容是李先生在公证员面前宣誓“所附的授权委托书复印制是本人持有的文件的真实、正确和完整的副本”，这并不能证明刘女士委托李先生办理委托事项的真实意思。

简单地说，李先生拿着一张署名为刘女士的委托书到美国当地的公证员面前宣誓说这个委托书是真实的，美国公证员只是对李先生的宣誓内容做了公证，而登记机关就是凭着这个公证办理了房地产登记。

登记机关错误登记的原因是审核人员对美国的公证制度不了解。美国的公证制度较为宽松，当地具有一定公信力的人士均可成为公证员，而美国是基督教国家，其公证中有一种叫“宣誓公证”，仅对宣誓内容进行证明，本案所涉公证就是这类公证。这类似于国内的“声明”，如放弃继承权的声明，这些都只是对被公证对象单方陈述的证明。

由于法律制度的不同，国内公证员不会单独对房地产登记委托书的“宣誓”或“声明”进行公证，因此审核人员误用国内公证的经验导致错误登记，而没有审核作为权利人的刘女士是否有委托他人办理房地产登记的真实意思。

二、配偶间房地产变更登记应提供现存婚姻状况的证明文件

《上海市房地产登记技术规定（试行）》规定，在“登记为配偶一方所有的房地产变更为配偶另一方所有”申请登记时，申请人需要提供“婚姻关系证明”等文件。此处所指的“婚姻关系证明文件”应当是指申请人在申请时的“婚姻关系证明文件”，而非指申请人曾经有过的“婚姻关系证明文件”，这点应当不言而喻。否则任何人都可以持《结婚证》将配偶名下的房产变更到自己名下，这必然会引发道德风险和大量民事纠纷。

在本案中，李先生申请登记时所提供的《结婚证》是2001年他和刘女士的婚姻关系证明，这只能说明他们曾经存在婚姻关系，而不能说明他们在申请登记时还存在婚姻关系。所以，登记机关应当要求申请人提供至少是近期的，而不是数年前的婚姻关系证明。