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房产权利登记错误，背后往往是当事人之间的民事权利之争。如因某种原因，将属于甲的房产登记为乙。此时权利人有两种选择，一是提起行政诉讼，要求撤消登记，一是起诉被错误登记的一方，就双方的民事争议进行司法裁决。个人认为，妥当的做法应是提起民事诉讼，就房产的归属进行民事诉讼上的确权，再以生效的判决书申请进行变更登记。

案例来源：人民法院报 2010年6月16日

房产登记案件中行民交叉问题的处理 李 银

案情

原告周东阳起诉称，原告的房屋1993年获得土地使用权证，1998年原告将该房屋借给第三人周正凯夫妇居住。2004年当地政府统一颁发房产证时，第三人趁原告不在时，隐瞒事实真相向被告申请办房产证，被告未严格履行审查职责给周正凯颁发了房屋权属证书。原告得知后，于2009年4月27日申请被告撤销颁发给第三人的房屋产权证。

第三人认为，其于1998年出资5000元给原告购买了该房屋，并非是借租居住，只是当时没有到国土部门办理土地使用权证的变更手续。2004年政府统一颁发房产证时，其按正常的申报手续办理的房产证，所办房产证合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。

被告岳阳市房地产管理局君山分局则认为，2004年政府统一办理房产证时，第三人出示了村里证明，证明第三人是讼争房产所有人，后查明该房屋的土地使用权证确实是原告周东阳的。现原告与第三人周正凯有争议，他们应先进行民事确权，在房屋确权后，再依据确权法律文书到房产部门进行变更登记。

分歧

关于该案是先进行行政诉讼还是先进行民事诉讼立案受理的问题，存在两种不同意见：

一种意见认为应先进行民事诉讼。理由是，本案的行政争议不是解决民事争议的前提和基础，不管行政登记行为程序合法与否，该案最终还是要通过民事诉讼确权房屋权属。民事确权后，如果确定的产权人与产权证上记载的不一致，可要求房产登记部门予以变更登记，如果登记部门拒绝变更登记，可起诉其不作为。故认为本案不应先进行行政诉讼受理。

另一种意见认为应先进行行政诉讼。理由是，民事诉讼无权对行政登记行为的合法性作出判断，房产证具有公信、公示的效力，可以对抗其他任何人对该房屋享有所有权的请求。房产证的证明力大于其他书证，是挡在民事诉讼前的障碍，必须先解决“房产证”的问题。只有通过行政诉讼对行政登记合法性作出判断后，才能解决民事争议。

评析

如何处理此类案件，目前法律和司法解释没有明确的规定，理论界仁者见仁、智者见智，审判实践中争议颇多，做法不一。笔者认为，在涉及行政与民事交叉的房产权属登记案件中，真正产生争议的原因在于当事人之间的民事纠纷。由于登记机关的职权和条件所限，其无权对行政登记背后的民事关系进行审查，因此民事审判不必拘泥于既有权利证书的限制，而应当通过审查其基础关系的效力来确定权利归属或事实状态。当民事确权的裁判文书一经作出，合法的权利人自然可以根据其内容直接申请房产登记机关变更登记，而没有必要另外提起行政诉讼。登记机关可以根据生效法律文书确定的权利人进行相应的登记。理由如下：

一、房屋登记是一种公示行为，而非一种确权行为。也就是说，行政机关的登记行为并不意味着对房屋权属状态的真实性、合法性的确认。以往“先行政后民事”的理论依据主要是认为司法确权不能直接否认行政确权，必须通过行政诉讼否定行政确权后再由民事诉讼予以确权，既然房产登记不再是确权，就不存在司法确权直接否认行政确权的矛盾，民事诉讼就不必以行政诉讼撤销登记为前提。

二、《房屋登记办法》第八十条规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状态一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书办理相应的登记。也就是说，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容可以与房屋登记簿记载的权利状态不一致，而不必经行政诉讼撤销登记。

三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条中规定，根据法律规定能推定出另一事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据能够推翻的除外。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，据此规定能够推定房屋登记簿记载的权利人就是房屋的所有权人，因此，在举证时具有优势的效力，当事人有相反的证据能够推翻的除外。这就说明房屋登记簿在民事诉讼中具有优先的效力，并不具有绝对的效力。

综上所述，在处理房屋权属登记案件中，涉及到民事与行政交叉时，最便捷的途径是先通过民事诉讼进行确权，然后民事确权后，确权主体向房产登记机关申请重新登记，登记机构可以根据生效法律文书查清的事实作出更正登记或者相应的登记。

（作者单位：湖南省岳阳市君山区人民法院）