编者按：在本市的房地产纠纷中，笔者发现，有关涉及不动产登记的诉讼案件频繁出现，且司法实践对于这类案件的一些法律适用问题存在争议，尺度未尽统一。本文作者比较了不同大陆法系国家的不动产登记制度的差异，进而结合目前我国不动产登记的制度设定和实践状况，得出在当前司法实践中，应当赋予不动产登记的对抗效力；而对于不动产登记的公信效力，则由于与此相配套的登记实质审查制度、错误登记赔偿制度在我国的缺失，及登记异化现象的频繁，目前登记公信力在司法操作中只能有条件适用。本文观点供参考。

一、不动产登记法律制度和效力之概述

(一)物权公示公信原则概述及主要大陆法系国家和地区的不动产登记制度

物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。物权公信原则是指善意第三人基于对该物权的外观表现形式的信赖，而与该外观表现的物权人所为的物权交易行为，产生与真实物权人的交易行为同样的法律效果，即使真实物权人与外观表现的物权人不一致，亦不能影响善意第三人通过交易而取得该物权。当前主要大陆法系国家的不动产登记制度可分为两类，即登记要件主义和登记对抗主义。奉行登记要件主义的国家和地区主要有德国、瑞士、韩国、我国台湾地区等，该种登记制度要求不动产物权的得丧变更除有双方合意外，还必须经过登记，不经登记不发生物权变动之效力。

奉行登记对抗主义的国家主要有法国、日本、西班牙等，根据该主义，物权的得丧变更仅需当事人意思表示一致即发生效力，并不以登记为要件，登记的效力仅为对抗第三人。

进一步比较登记要件主义和登记对抗主义这两种不动产登记制度的差异，就会发现所谓物权公示公信原则仅是在登记要件主义制度中得以完全贯彻，而在登记对抗主义制度中并不完全适用。根据物权公示公信原则，不动产交易一经登记，应产生如下的民法效力：

1、对抗力。即不动产物权经交易行为而发生变动，如果未经登记，该不动产物权的变动不得对抗善意第三人，经登记才得对抗善意第三人。

2、推定力。即在没有充分的相反证据并通过相关程序推翻的情况下，对于不动产物权的登记权利人，可推定其为真实权利人。

3、公信力。即善意第三人基于对不动产物权登记这一权利外观形态的信赖，而与登记权利人进行的物权交易行为，产生与真实权利人进行交易同样的法律效果，即使登记异化而产生真实权利人与外观表现的登记权利人不一致，亦不能影响善意第三人通过交易取得该物权。不动产登记权利推定力是公信力的基础，公信力则是推定力的必然结果。

(二)我国有关不动产登记制度的规定

许多学者认为，我国现行立法对不动产权属的认定系采行登记要件主义。然而也有不少学者质疑这一观点，认为我国现行有关不动产登记的法律规定仅是用于对不动产权属登记的行政管理，“强调登记机关之间的权属划分关系，不注重登记对于交易者的效用以及交易者用以实现自己权益和保护自己权益的机制”，笔者亦倾向于后一观点，认为从我国现行立法看，并不能得出我国已完全采行登记要件主义，或者说我国立法对不动产登记物权上的法律后果未有明确规定，这就给司法的具体认定带来难度(或曰空间)。目前在司法层面，我们对于非因法律行为(如建造、继承、征收、司法裁判等)而发生的不动产物权的得丧变更已基本形成一致，即不以登记为要件；对于不动产抵押物权，当前上海法院根据最高法院关于《担保法》司法解释的精神，在司法实践中采行的是登记对抗主义，而非登记要件主义；只有不动产买卖才以登记过户作为认定物权变动的基本依据，但也有例外。此外，值得注意的是，上海市人大于2002年10月通过的《上海市房地产登记条例》对房地产登记概念的表述明显不同于建设部于1997年颁布的《城市房屋权属登记管理办法》中的表述，建设部的《办法》第2条规定房屋权属登记“是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”，而上海的《条例》第3条规定房地产登记“是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为”，可见《条例》认为登记的性质仅是权利的记载和公示，而非《办法》所认为的“确权”，这“更符合我国房地产市场发展的实际”。

如前所述，不动产转让的登记要件主义及赋予不动产登记对抗力、推定力和公信力更有利于维护不动产交易的安全，促进房地产市场的健康发展，是我国物权立法的发展方向。《中国物权法草案建议稿》已明确规定“设定、移转不动产物权的，受让人自登记完成时取得该物权”，该《建议稿》还规定了不动产登记的对抗力、推定力、公信力以及登记的实质审查制度和登记机关的过错赔偿制度。《建议稿》的这些规定反映了学者的期待，但在当前是否就能不折不扣地适用于我国房地产交易和登记的现状仍值得商榷。

二、不动产登记对抗效力的司法运用

虽然对于目前我国不动产物权变动系采登记要件主义还是登记对抗主义的问题尚存争议，但笔者认为，至少就不动产登记的对抗效力在当前司法实践中应给予肯定和运用。

(一)登记对抗力适用的一般准则

1、已登记的优于未登记的实现不动产物权。对于同一不动产先后设定彼此冲突的物权负担的行为，不论前后行为系买卖抑或抵押，也不论行为的先后顺序，如果其中一个行为导致的物权变动已经过登记，则该登记的物权优先于未登记物权实现，未登记物权不得对抗已登记的物权实现。我国《担保法》司法解释第67条对于同一标的物先抵押后出售的物权归属问题所作的规定即符合上述精神。

2、重复登记的，按照顺位原则，先登记的优于后登记的实现不动产物权。由于当前我国不少地方不动产登记制度和设备尚不健全，常会就同一不动产的权利发生彼此冲突的重复登记现象(本市较为常见的有预告登记与抵押登记重复，多个抵押登记重复)。在这种情况下，由于前后设定的两个物权均因登记而具有对抗力，此时就应当按照顺位原则确定物权的实现顺序。顺位原则适用于以登记作为权利外观的不动产物权的权利竞争状态，按此原则，先行登记的不动产物权优先于后登记的不动产物权实现，因为不动产物权既然以登记作为公示方式，则一经公示应自然排斥公示之后产生的与该公示内容相冲突的物权设定。不少大陆法系国家和地区均以顺位原则作为处理不动产重复登记矛盾的基本原则。