【新民网·晚报精选】买房子、卖房子，最担心的是什么？上海老百姓可以扳着手指头，数出一大堆“怕”——怕卖家毁约，临时加价；怕房产过户，却收不到房款；怕付了钱，却拿不到房子；怕辛苦半天，买到一套“伪造房”，房产证等是假的……这些都是房地产登记中的问题。

　　《物权法》从今年10月1日起施行，对土地和房屋的权利归属及利用等，作了详细规定。昨天，上海市房地资源局披露了《物权法》上海房地产登记细则，本报请专家为读者解读细则。

　　首席记者晏秋秋

　　如何避免“一房二卖”

　　【政策解读】

　　买房子，最怕卖家“一房二卖”。有的老百姓买了期房，到了交房日，却得知房地产公司已将房屋抵押。有的老百姓要买二手房，却遭遇卖家频频毁约，苦不堪言。

　　根据《物权法》规定，房地产登记引进了“预告登记”的新环节。

　　“预告登记”是房地产登记的特殊形式，经“预告登记”后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。换句话说，当事人可以利用“预告登记”这一手段，避免卖家“一房二卖”。

　　【案例】

　　2007年1月，王女士在上海一家房地产公司买了一套期房，双方签订了商品房预售合同。合同约定，房地产公司将于2007年底交房。为了保证王女士在房屋建成后获得房屋的产权，王女士和房地产公司应共同申请预购商品房“预告登记”。然后，王女士向银行借款用于支付购房款，并签订个人借款抵押合同，此时王女士和银行应当共同申请以预购商品房设定抵押的“预告登记”，经“预告登记”后，银行才会将购房款支付到房地产公司指定的银行账户中。

　　如果签订商品房预售合同后，房地产公司不配合王女士办理“预告登记”，王女士可根据预售合同中的约定，单方申请“预告登记”，以防止房地产公司“一房二卖”。经“预告登记”后，未经王女士同意，房地产公司不能将这套期房再预售给他人或抵押。

　　这一条款，同样适用于二手房买卖。假设王女士欲从周先生手中，买下一套二手房。在双方没有申请办理转移登记之前，如果王女士担心对方违约，可根据合同的约定，单方申请“预告登记”。经“预告登记”后，不经王女士同意，周先生无法将房屋再转卖。

　　需要注意的是，“预告登记”是有期限的。根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　为房产证加一把“锁”

　　【政策解读】

　　买房子、卖房子，最大的特点是交易数额巨大，交易程序特殊，买卖双方承担了很大的风险。风险主要来自两方面：

　　■房地产权属风险

　　对于买卖双方而言，这是房地产交易中最大的风险。特别在房价高涨带来高额利润之时，冒充房地产权利人、伪造权利人身份证明、伪造房地产权证、伪造交易合同骗取银行贷款等非法活动时有发生，其后果是造成买房人、贷款银行损失巨大。

　　■交易价款支付风险

　　实践中，交易双方交房付款的矛盾较为突出，卖出方担心房地产交易过户后，收不到房款；买房人担心支付房款后，房地产无法交易过户到自己的名下。

　　对层出不穷的房地产诈骗事件，新施行的《物权法》，也作了种种规定。

　　【案例】

　　小赵的父母都已退休，二老用毕生积蓄购买了80平方米的住宅，产权登记在自己名下。小赵瞒着父母将他们的房子出售给自己，并将房子抵押给银行，骗取了购房贷款39万元。为了骗贷和过户，他不仅骗取了父母的产权证、伪造了父母的身份证，还雇佣“假父母”协助诈骗。直到银行上门催讨贷款并欲拍卖房子时，二老才如梦初醒。

　　面对残酷的事实，他们悲愤交加，又进退两难，要么为儿子背上这沉重的债务，要么让儿子锒铛入狱。

　　在市房地局提供的这一案例中，父母如能为自己的房地产权证设置密码，加上一把“锁”，那么他们的逆子在申请买卖的房地产登记时，会因无法输入正确密码，而无法买卖和抵押登记，诈骗行为也就不会轻易得逞。

　　值得注意的是另一种情况：如果小赵不是将房屋出售给自己，而是假冒父母的名义，将房屋出售给不知情的第三人。事后调查，第三人支付了合理的房价，并经房地产登记机构登记，取得了房地产权证。那么根据《物权法》保护善意取得不动产的原则，小赵的父母可能面临失去栖身之地的悲惨处境。如果房地产权证设置密码的话，这种情况就不会发生了。

　　何时应该付清房款？

　　【政策解读】

　　买房子，何时该付清房款？以往，上海通常的做法，是在房地产登记机构的受理日，交付房款。也就是说，买家在登记机构出具收件收据后付款。现在，这一方法行不通了。

　　根据《物权法》的最新解释，房地产登记机构受理二手房买卖双方的转移登记申请后，并不代表产权转移已经生效。登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿后，产权转移才能正式生效。审核的规定时限是20天，在此期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人提出更正、异议等原因，中止转移登记的办理。所以买方在没有领取房地产权证之前，尽量不要付清全部房款，也不要急于装修。

　　【案例】

　　张先生通过中介，看中了一套房屋，并和房主李小姐签订了买卖合同。两人于今年10月8日共同到交易中心申请过户，办理转移登记，10月28日房地产登记机构完成审核，并记载在登记册上。

　　按照原先的规定，房地产登记机构的受理日即为登记日，很多买家选择这个时间交付房款。而现在按照《物权法》的规定，登记日调整为记载日，上述案例中登记机构完成审核并在登记册上记载的时间，是10月28日，这天才是登记日。因此如果张先生还是按原来的习惯，在10月8日交付房款，那么他可能承担审核期内潜在的诸如法院查封、利害关系人申请更正登记、异议登记等风险，可能造成不必要的麻烦和经济损失。