婚前房产公证流程

　　第一步：当事人准备材料。应携带以下资料：1、个人的身份证明，如身份证、户口簿等。2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。3、双方已经草拟好的协议书。

　　关键提示：协议书中双方当事人的签名和订约日期一般要求空缺，待公证员对协议进行审查和修改后，再在公证员面前签字。

　　第二步：亲自到公证处填写有关表格。准备好上述材料后，双方必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。

　　关键提示：委托他人代理或是一个人来办婚前财产公证，是不会被受理的。

　　第三步：公证人员核对相关信息。公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容、审查财产的权利证明、查问当事人的订约是否受到欺骗或误导，当事人配合公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。

　　关键提示：当事人应如实回答公证员的提问，公证员也会告诉当事人签订财产协议后承担的法律义务和法律后果。

　　第四步：在公证人核对完信息之后，双方当事人当着公证员的面在婚前财产协议书上签名。

　　关键提示：至此，财产公证的办证程序履行完毕，当事人可于规定期限日凭收费单据来领取公证书。

　　婚前房产公证费用

　　婚前财产约定协议公证，按照收费标准，该类民事协议公证费为400元，代书费为80元，打字复印、副本等收费另行计算。但如果一方将属于自己的婚前个人房产赠与另一方所有，应按赠与公证收费，收费标准为赠与价值的2%。

　　按照《公证法》，公证机构经审查，认为申请人提供的材料真实、合法、充分，申请公证的事项真实、合法的，应当自受理公证申请之日起十五个工作日内向当事人出具公证书。但是，因不可抗力、补充证明材料或者需核实有关情况的，所需时间不计算在期限内。

　　婚前房产公证有效吗

　　婚前一方买的房子，产权证上是甲，但因贷款20万需还，因此房产证上无法加入乙的名字。所以协议去公证处公证，婚前房产公证有效吗?婚姻法第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。你们可进行财产约定，通过公证更好，费用你可打电话到公证处问询。婚前一方买的房子，产权证上是甲，但因贷款20万需还，因此房产证上无法加入乙的名字。所以协议去公证处公证，但不知公证是否有效?如何才有效保障双方的利益?双方都需要做些什么?

　　沪律网律师解答：

　　婚姻法第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。你们可进行财产约定，通过公证更好，费用你可打电话到公证处问询。

　　专家疑难解答

　　结婚前公证后的房子过户需要哪些手续

　　网友提问

　　结婚之前,家人为我购置了一套138个平方的房子,房产权是我的名字,现在因为跟老公关系不好,正离婚!结婚前房子已公证过,这房子属于我所有,现在我想把房子还给我爸想过户,需要哪些手续?过户时还需不需要我老公到场?过户需要户口本,我老公他不肯给我怎么办?现在他霸着房子不肯给,所有关于房子的证书及合同发票等都不肯给我,我现在怎么样才能顺利的过户还给我爸?

　　补充问题

　　这房子是我家人买给我的,现在因为这房子跟家人闹得特别僵,所以我必须要还给我家人,过户是肯定的.现在我们都在等法院的判决书,快一个月了还没下来,就是因为他以孩子为借口要房子,法官在调解中.却一直没达到一致.如果现在这户他要不要到场?我是不是把公证书和房产证及其他证件带着就行了?他户口本不肯给我怎么办?

　　沪律网律师回答

　　该房是在你们结婚之前你家给购置的并且房产证是你的名字，那么，可以肯定地说，这房子是你的婚前个人财产，如果怎样，法院都是不可能将这房子判给他的。你大可放心了。

　　如果是为了防止被他侵占而过户是没有必要的，在法院的判决生效后也不必为此另诉，到时他若是赖着不走，请法院强制执行，把他撵走就是了。

　　如果说真的是要还给你父母，也不能现在就过户。因为只要涉及诉讼的财产，在诉讼没有结束前，是应当维持现状不可以转移的。如果你现在就办过户，被法院强制制止了，反倒不美，让他看笑话了。

　　此诉至多是在六个月内就审结了，不要着着急。

　　婚前房产公证和婚后房产分割受重视

　　越来越多的邕城市民重视婚前房产公证和婚后房产分割，懂得寻求合法手段维护合法财产。

　　担心婚前财产共有忙“问计”

　　据南宁市房产交易中心房地产法律法规

　　现在到该处询问婚前如何进行房产约定成了邕城未婚青年的必修课。

　　覃经理的一个女友自己买有一套房子，而男朋友是无房一族。尽管她知道不管结婚与否，根据新婚姻法的规定这套房子是她的个人财产，但是因为受旧婚姻法“同居8年财产夫妻共有”的规定的影响，她在迷惑中干脆为自己加了双保险，与男朋友到公证处进行房产公证。“我认为其实他们没有必要多此一举，因为新婚姻法的规定已经很明确”。 A女士的位于建政路的一栋私宅产权归属她和父亲名下，而且是她婚前与父母共有的财产，应该归她父女所有。但是A女士考虑到她与丈夫已经结婚7年，现在由于感情问题，她决定与丈夫离婚，但担心离婚大战会拖到第8年，可能要与丈夫分割房产，因此想转移房产，暂时过户给父亲，便向南宁市房产交易中心房地产法律法规顾问处“求计”。覃经理说，其实A女士父女的房产是她婚前拥有的，应该与丈夫无关，无需过户。 A女士确实需要过户的，按南宁的私宅产权转移规定，由房产证拥有人签字即能生效;只有单位房、房改房的过户手续需要夫妻共同签字生效。

　　使用权房分割较繁琐

　　覃经理曾还接待了一例离婚判决书在手却无法将房产证过户的特殊咨询者。

　　B女士与丈夫在同一个单位工作，结婚后他们买了单位房，在办理房产证过程中，两人离婚。由于没有房产证，法院将房屋的使用权判给了B女士。2年后房产证办好了，B女士凭离婚判决书顺利地拿到了房产证，结果却发现房产证上写的还是夫妻共有的名字，于是她到房管部门办理更名手续，结果遭拒。 房管部门解释，B女士的离婚判决书只是判决女方拥有房屋的使用权，不是所有权，因此该房屋的所有权应该还是两人共有，没有前夫的同意，B女士不能更名;如果两人协商不下，可以告到法院重判。

　　B女士起诉离婚时，该房没有取得产权证，法院针对此种情况仅判争议房归B女士使用是有法律根据的，房管部门的解释是正确的。

　　B女士在与前夫协商更名事宜未果情况下可另行向人民法院提起诉讼。

　　在离婚分配中涉及的房产主要有三种性质：一是商品房，二是房改房，三是使用权房产。前两种房产离婚时分配情况基本相同，而使用权房产在离婚分配过程中相对繁琐。 由于使用权房产无法进行公证，所以离婚双方在该财产的分配上出现分歧的案例较多。如果夫妻双方均与该房产产权单位无任何关系，那在房产分配上就作为一项财产进行分配;如果夫妻双方有一方是该产权单位的职工，则将由该方对房产受益，但由于该房产涉及房租问题，获得房产一方需要支付另一方一定比例的房租费用;如果夫妻双方都是该产权单位的职工，则由双方协议决定哪一方是房产的受益者。

　　离婚分房与继承权是两码事

　　女士说自己与丈夫离婚后，孩子房子都归丈夫所有，但是她特意在判决书上注明，房子的所有权归丈夫和孩子共有，并不是丈夫个人的，因此要求办理过户手续时将孩子的名字也写进房产证共有人一栏，结果被拒绝。 桂华南律师事务所的梁律师认为，房产部门拒绝C女士的请求是合法的。因为房产证上原来并没有在共有人一栏列有C女士孩子的名字，虽然C女士在判决上注明房子的所有权归丈夫和孩子共有，但这种注明不具法律效力，不能与房产部门内的登记相抗衡。但是梁律师又说，如果C女士真的想将孩子列为共有人，应取得其前夫的同意并由其前夫亲自去房产部门申请，按照房产部门规定的程序办理增加共有人手续。C女士的前夫还可以将房子全部赠与孩子，或立遗嘱将该房子由其孩子继承。

　　婚前房产不公证离婚后归谁

　　张小姐是武汉人，在去年三月份购买了一套房子，当时没有做任何公证。当年六月份，她和现在的老公结婚，今年和老公有些矛盾，她担心可能要和老公离婚。她担心，如果跟老公真的离婚了。她问，这套房子是否完全属于她的个人财产。

　　律师点评：

　　其实，这里涉及到民法理论中物权和债权的关系。夫妻一方婚前以个人财产、个人名义购买房产之后即成为产权人,对于其所购房屋依法享有所有权权益。其用于支付房款的银行按揭贷款，实际上是与银行之间形成的债权债务关系。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献;但从法律层面来分析,婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务,与房屋产权的归属是两个不同的法律关系,并不改变房产作为个人财产的性质。因此在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未偿还的贷款属于其个人债务,对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。另外，张小姐婚前和开发商签定购房合同，并且已经付首付款，这可以作为张小姐拥有该房产的证明，而房产证只是拥有产权的标志，即使没有办理房产证，该房子依旧是他的婚前个人财产。

　　他指出：现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的婚前财产可经过一定时间而自动转化为夫妻共同财产。因此，张小姐在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定，当婚姻关系不再存续时，房屋的产权没有变动，张小姐仍是该房产的合法所有人，不因婚姻关系的缔结或解除而发生变化。

　　婚前房产公证到底有没有法律效力

　　婚前买的房产属于个人财产，婚后处分不影响个人财产的性质，离婚时没有影响。

　　如果房产为共同财产，夫妻离婚时自应分割增值部分;但如房产已经确定为个人财产，则夫妻离婚时能否分割增值部分

　　大体看来，婚姻房产可能基于人为因素和市场因素两种原因增值。就第一种而言，最主要的人为因素有两个：一是婚后装修，二是婚后出租。在房产装修的情况下，如果房产为甲男所有，则装修行为性质依物权法理论应为添附。根据从物随主物的原则，添附之物应随房产属于甲男所有。如果这种添附为甲男乙女共同出资，装修增值部分中属于乙女应得的份额，离婚时由甲男根据公平合理的原则折价补偿给乙女，但乙女很难主张基于添附所产生的房产增值。在房产出租的情况下，依物权法理论所收取的租金应为法定孳息。如甲男乙女对租金收益分配无约定，依物权法理论应归所有权人甲男所有。在以上两种情况下，如乙女对房产装修和租赁耗费了人力物力，则依照物权法理论推导出的结果将对乙女明显不公。另一种是房产基于市场的原因而增值，情况则更为复杂，笔者不赘述。有一种观点认为：因为《婚姻法司法解释(二)》已规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产，那么一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋升值所产生的收益，认定为夫妻共同财产较为妥当。笔者不赞同这种观点。如果将房产看作是与股票类似的投资，似乎这种增值应当为共同财产。

　　从目前城区基层法院审理的离婚诉讼案件中可以看到，夫妻一方将属于个人所有的房产出租，租金收益因离婚时的分配而产生的纠纷比较普遍。笔者认为，在婚姻关系中，双方对一方所有房产的租金收益分配无约定时，可以确认非产权方可以取得对方房产出租的收益权;当双方不能协商解决时，首先应考虑到大多数夫妻在共同生活中分工可能有所不同，但都在为共同的家庭生活作贡献这一公认的基本事实。通过以上法理对比分析，并结合民事诉讼的证据规则，笔者认为，公正处理该类纠纷的思路是：双方均不能举证证明其承担了房产出租的全部经营管理工作，就应推定夫妻关系存续期间的租金收益为共同财产;非产权方举证证明其对房产出租承担了全部经营管理工作，应根据双方在夫妻关系存续期间对房产出租贡献力的大小决定租金收益在离婚时的分配比例，但不宜判决非产权方获得全部租金收益;产权方举证证明房产出租经营管理完全由己方实施的，与对方无关，租金收益就应归己方所有。

　　我国部分法院的处理办法与上述思路不谋而合。如《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答》就认为：“当事人将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有”，“人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。”此种处理办法应为个人所有的房产增值部分在离婚时分配的正解。笔者建议最高人民法院在后续的婚姻法司法解释中专门添加相关内容，为法官公正处理此类纠纷提供依据。

　　如果公证书是合法的那么是有法律效应的，所以你不用担心。

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