买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易... 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。

关于门

1.门的开启关闭是否顺畅?

2.门插是否插入得太少，门间隙是否太大?(特别是门锁的一边)

3.门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音?

4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧?

关于窗

5.窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

6.开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅?

7.窗户玻璃是否完好?

8.窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。

关于地板

9.地板有无松动、爆裂、撞凹?行走时是否吱吱作响?

10.地板间隙是否太大?

11.柚木地板有无大片黑色水渍?

12.地脚线接口是否妥当，有无松动?

13.地面是否有裂缝，是否有起砂现象?

关于顶棚

14.顶上是否有裂缝?没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

15.看顶部是否有麻点。这种麻点专业称 石灰爆点 ，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

16.顶棚有无水渍、裂痕?如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

17.特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

18.墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声?

19.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方?

20墙身、墙角接位有无水渍、裂痕?21.内墙墙面上有否石灰爆点?

关于厨厕

22.厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

23.坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声?

24.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防

水是否妥当?

25.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

26.砖缝有无渗水现象?

27.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?

28.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅?

29.卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

30.出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾?

31.您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。

其他

31.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合?

32.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

33.供水管的材质?上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。

34.试煤气热水器开关是否妥当?

35.居室、客厅有否各种管线外露?是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。36.自来水水质怎么样?

根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：

(1)双方当事人的姓名或名称、住所

合同的甲方(委托人)为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方(受委托人)为物业管理公司。

(2)管理项目

即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。

(3)管理内容

即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶及停泊;公共秩序;房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。

(4)管理费用

即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。

(5)双方的权利和义务

(6)合同期限。即该合同的起止日期。

(7)违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。

(8)其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。

(9)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

可分摊的公用建筑面积：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

Step 1. 收到《入住通知单》

《入住通知单》通常载明以下事项，请仔细阅读并与发函方确认：

①办理入住手续的时间(期间)、地点;

②购房人需携带的文件、资料;

③购房人需交纳费用的说明;

④提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果;

⑤基本流程及相关注意事项。

通常各位业主前去办理手续的时间会被错开，我们建议尽可能分组前往，谁都没有买房收房数十次的经验，现场相互提点分工合作很有必要，单枪匹马很难考虑周全。另外，如该函件仍如以往一样未加盖公章，请及时留档后退回要求重发，以明确可能出现的告知及违约责任基准时点。

Step 2.索要 三书一证一表

三书 是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》， 一证 是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》， 一表 是指《竣工验收备案表》。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。这两件东西请收好，准备回去锁抽屉里。

《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，我们建议查阅原件，或查阅复印件时同组至少有一人负责核对原件与复印件是否一致。其中《竣工验收备案表》应仔细察看各个分项是否已全部进行备案。

三书一证一表 如有缺少或重要项目不完备的，请列明缺失文件或项目，以未具备法定交房条件为由拒绝收房(一式两份，要求开发商承诺办妥书、证、表的具体时间并签章确认)。然后，你可以直接打道回府了。

我们要提醒的是，不要接受开发商、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》以替代《竣工验收备案表》的做法，前者不构成小区已达可交房状态的法定文件，其约束力远弱于后者。

Step 3.进行实地验收

这比较麻烦，我们只能建议别心急，睁大眼睛、时时动手、一步一步、从外到里的来：

1.检查小区市政、公共配套工程和服务设施是否已完成，是否达到开发商承诺的质量和功能要求;(派代表单独抽时间进行)

2.观察区内所经道路是否顺畅，其路面有无积水、空鼓和断裂现象;(边走边看)

3.观察途中是否有未清的材料、垃圾等，场地是否整洁，临时设施是否已拆除清理完毕;(边走边看)

4.观察房屋的外观(主体结构、墙面、地面等)跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处;(目测、手摸)

5.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符;(目测)

6.检查墙壁、门窗、阳台(尤其是阳台)等部位有无开裂现象;(目测)

7.检查门窗是否灵活、密封，油漆有无流坠;(目测，试用)

8.检查水、电、燃气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;(除燃气外，试用)

9.检查上下水管道有无渗、漏、堵现象;(试用)

10.检查卫生间是否不渗漏(试验)、不存水(毛坯房，目测);

11.检查预留的开关、插座、接口是否齐全、牢固;(目测、手拉)

以上，仅仅是通常必要的一些检查，具体到东方华庭，请事先分项整理好法定、合同约定、开发商承诺的配套设施和交楼标准(如游泳池、智能系统、户外花园、夹胶玻璃、电梯等等)，在进行以上检查时请结合相关步骤或单独检查、逐一核对。

我们还建议你检查一项记录一项，免得到时候忘了，因为这段时间可不短。

Step 4.了解实测面积

索取《竣工实测表》(原件)看看，做到心知肚明。最好自己测量。

Step 5.签订《物业管理公约》

看仔细有关条款，有异议请留下书面意见并在意见上签字(一式两份)，我们建议进行有组织的沟通。如无异议则请签署公约，当我们中有半数以上的人无异议并已签字时，物业管理公约即可生效，并对全体业主产生约束力。

另外，我们必须清楚以后所要交纳的物业管理费的具体构成，各项费用如何核定，应享有什么样的服务等。请注意我们的预售合同并没有《前期物业管理合同》这一附件，现在是索取这份合同的最后时间了。当时中源房产作为唯一业主订立的合同，我们无法置词，但现在我们作为业主希望的是一份详细的、无歧义的合同(含附件)。

Step 6.签署《房屋验收交接单》

总算完成前面的这一堆基本程序了，如果幸运，都没什么问题的话就可以签署《房屋验收交接单》了。不管怎样，如果你在《房屋验收交接单》上签了字且无双方签章的书面例外事项，那么，除非出现法定或者有确证的重大不当，开发商就算已经把你理想中的房子交给你了。

如果不幸在step 3时曾记录下不符项目或未检查项目的，认为不很严重不影响入住的，请在《房屋验收交接单》上留下对这些事项的描述，要求开发商书面承诺解决方案、效果和时间并签章后，也可以签署《房屋验收交接单》了;如果认为严重，也请在《房屋验收交接单》上留对这些事项的描述和检查时间，说明暂不能验收，并要求开发商书面承诺解决方案、效果和时间并在此承诺和《房屋验收交接单》上签章。视情况，如发生需要求赔偿事宜的，也请在此时一并交涉;同时，这一阶段的作为均以书面记录为准。

Step 7.拿钥匙

终于可以拿到钥匙了，再去试试钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。顺便查抄一下自家的水表、电表的使用数目。然后回来，到物业管理部门索要您出入小区的门卡什么的。

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