【解读溯源】

　　房地产评估是房产交易中的重要一环，许多情况下，房子“值”多少钱全凭评估公司说了算，浮动相当大。

　　近日，国家建设部、人民银行、中国银监会联合颁布《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)，同时还配合相关估价工作实施颁布了《房地产抵押估价指导意见》，该《意见》将自2006年3月1日起施行。

　　【编者按】

　　尽量靠谱儿

　　房产评估，说白了就是给房子定个价儿。

　　定价的最高境界在于：估价无限接近于实价。

　　可这“无限接近”的技术要求一旦由人为实现，这谱儿就难靠了。

　　例如，张三想购买一处二手房，经手银行需要一份房价的评估，张三当然想尽量低估些，这样就能少掏钱;可银行自然想高估一些，这样就能多收钱。

　　甲想低估乙想高估，加上没有真正能管得住甲乙的条条框框，这房子值多少钱还不全凭评估师一张嘴吗?

　　既然评估师的嘴这么具有决策性，评估师自然成了香饽饽，甲想拉拢就得多利诱，乙想拉拢就得多出钱，有点儿乱了。

　　在钱口袋面前，老百姓的小胳膊哪能拧得过银行的大粗腿?

　　这下挺好，新规定一出，这政策的天平就往咱老百姓的头顶偏了又偏。

　　□今报记者郎悦

　　3月1日实行的新政，对普通百姓最大的利好消息就是：原来需要购房者交纳的上千元评估费可能将由银行承担。新政说了：谁张罗谁交费

　　《通知》规定：商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。原则上商业银行作为房地产抵押估价的委托人，并按“谁委托，谁付费”的原则，由委托人承担估价费用。如商业银行和借款人另行约定委托人的，从其约定。

　　记者了解到，目前沈阳各银行在审批贷款过程中，一般都要求申请者到专业机构对房产进行评估，而且相关费用由申请者承担。老陈诉苦：银行让我拿这2000元之前，陈先生就曾遭遇了这一“霸王条款”。

　　去年年终，他在某银行申请办理二手房贷款，当时银行就要求对陈先生的房产进行评估，为此陈先生交纳了近2000元的评估费用。

　　而让陈先生气愤的是，在办理贷款的同时，陈先生的一位同事在另一家银行办理二手房贷款时，却没有被要求进行房产评估，这笔评估费用自然也就省了。而经办银行的解释是，对于二手房贷款，他们银行一律要求进行专业评估，陈先生既然选择在这里办贷款，也就要按照这里的规矩办。

　　记者在采访中发现，要求对申请者的房产进行评估，主要是为了防范风险，各银行并没有统一的规定。换句话说“我的地盘我做主”。这让陈先生哑口无言，谁让自己在申请贷款前，没问清楚呢!业内担忧：银行不甘吃这“亏”

　　工行房贷部一位工作人员也表示，目前评估费用都是由房贷申请者承担。

　　而对于3月1日推行的《通知》，他认为由银行交纳这笔费用好像不太可能，因为评估费用一般在千元以上，银行即使牺牲一部分客户，也不会多负担这部分费用，而且目前的情况是，在二手房个贷业务上，银行与个人相比仍处于强势。不过目前《通知》还没有在银行内部传达，究竟评估费用如何分摊还不好说，或者通过另一种形式化解银行风险也有可能。

　　【老实估价】

　　高估低估都得学会“平”估

　　出于购房者的需要，一些中介公司联合评估机构随意把房产交易价格估高或估低，达到获得高额房贷或少缴纳税费的目的，《通知》中明确提出，今后想任意评估交易价格可难了。

　　新政说了：“回扣”将成往事

　　《通知》规定：房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

　　业内担忧：“食物链”难打破上有对策，下有政策。

　　某中介公司房产经纪隋先生告诉记者，为了拉拢客户，中介与一些评估机构合作，可以按照客户的要求对房产评估，利用做“假”合同把房价调低，可以少交税。另外，由于银行对二手房贷款的成数不断降低，还可以把房价调高，以满足购房者多贷款的目的。评估价格是在银行和管理部门允许的范围内做到最大化，不会非常离谱。

　　不过，中介公司与评估机构一般都有合作的默契，有一些规模比较大的中介公司甚至与评估机构签订合作合同，凡是在该中介公司交易的客户都拉到某评估机构进行评估，由于有巨大的利益，评估机构不惜违规。在这种情况下，评估公司就很难保证独立。

　　【慧眼寻人】

　　一定要找“正经”评估师

　　目前沈阳市场上的中介公司以及评估机构鱼目混珠，作为普通的购房者如果需要进行房产评估，应该选择正规公司，以免上当受骗。新政说了：估价“猫腻”要公示

　　《通知》规定：房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。

　　业内提醒：要看专业资格证

　　专业从事房产评估的李先生告诉记者，沈阳市场上普通的中介公司与评估机构并没有明显的区别，有一些中介公司名称就叫某某房产评估经纪公司，使普通购房者产生了混淆，其实这两者并不是一回事，专业的评估机构最基本的要有《房地产价格评估机构资格》，否则评估不具备法律效力。

　　【读报帮助】

　　房产评估的 N种需要

　　第一：想知道个准价。房主如果要出卖手中的房产，但对房子到底值多少钱又心中没数，就可以进行专业评估，以免房子卖便宜了。

　　第二：缴纳税费。在交易过程中，如果房产主管部门认为交易价格低于一般的市场价，将通过评估，以估算的价格作为征收税费的依据。

　　第三：申请银行贷款。银行为了防范风险，对抵押房产进行评估，以确定放贷金额。

　　第四：发生抵债、继承等纠纷。需要专业估价机构对涉及房产进行估价，为相关部门提供参考。