1、有哪些情况对房产赠与行为应予以限制?

　　(1)对那些拥有房产，想在生前就把房产赠与子女或他人、而自己又无别的住所和稳定的经济来源的老人所为的房产赠与行为，应考虑到老人将房产赠与后，如果子女对其不好，不尽赡养义务，将其扫地出门，老人就无处可住，其权益将受到侵害，而且这种情况，实际生活中时有发生。为保护老人的合法权益，减少家庭纠纷，此种房产赠与行为，一般不予公证。

　　(2)对为了逃避应当履行的法定义务，如赡养老人、抚养子女等，而将自己的房产赠与他人的行为，或被继承人生前将自己的房产赠与他人，而家庭成员中有缺乏劳动能力又缺乏生活来源(简称“双缺乏”)的继承人，且被继承人赠与房产时没有给“双缺乏”的继承人保留必要份额的，此种赠与，也应予以限制，因此赡养父母、抚养未成年子女是每个公民应尽的义务，如果不给“双缺乏”的继承人保留必要份额财产，那么，“双缺乏”的继承人的正常生活将得不到保证，而被推给社会，这将会给社会和国家造成不必要的负担。

　　(3)一些人为了逃避履行债务、缴纳税款、支付劳动报酬等义务，而将自己的房产赠与他人，对这种规避法律的行为，一经查出，拒绝予以公证。

　　(4)实践中，有的当事人在未取得应继承房产的所有权之前，在声明自己放弃继承权的同时，又将自己应得的份额赠与他人，这种情况，不能直接办理赠与公证。继承权作为一种具有人身性质的财产权利，与特定的人身紧密相连，是不能转让的，只有在办理了继承手续，对应继承的份额取得了所有权之后，继承人才能将该份额赠与他人所有。因此，公证处对这种情况的赠与应予以否定，劝当事人先办理继承权公证，之后再办理赠与公证。

　　2、房产赠与行为何时生效?

　　赠与是转移所有权的民事法律行为，是实践性法律行为，因此，赠与行为生效的时间与财产所有权转移时间有密切联系，财产所有权转移的时间，就是赠与行为生效的时间。根据民法通则第72条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”律师认为，房屋所有权转移时间是民法通则第72条所规定的例外情况之一。

　　根据1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第6条：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第7条：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……(三)受赠的房屋，须提交原房屋所有权证，赠与书和契证。”根据1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的支付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系;未办理过户手续的，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”

　　显然，房屋赠与，一般情况下，只有到房管机关办理所有权转移登记手续方为有效，也就是说，房产赠与的所有权转移时间应以房管机关办理了房产转移登记手续，受赠人领取了房产证之时为房屋所有权转移时间，该时间即为房产赠与行为生效的时间;特殊情况下，当事人虽未办理过户手续，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，房屋交付时间也算房屋所有权转移时间，即房产赠与行为生效时间。

　　理由是：一方面有利于加强人民群众的法制观念，以促使人民群众在进行房产赠与行为时，不仅注重实际占有、使用房屋，而且要重视并及时地办理房屋产权的登记手续。同时，也更有利于房管机关对私房的管理，保护房屋所有人的合法权益;另一方面，我国长期以来法制不健全，不少群众对房屋所有权的转让，只注重实际占有、使用房屋，而不进行房产登记，如不考虑历史状况，一律以办理房产登记时间为房屋所有权的转移时间，为房产赠与行为生效的时间，那么，实践中，许多房产赠与行为也就成为无效的行为，也会发生在房屋交付后至房产转移登记之前这段时间的所有权仍属房产赠与人，房产受赠人在此期间对该房屋所为的占有、使用、收益、处分行为为无效行为，这将不利于房产权的相对稳定和社会安定团结。

　　当然，对实际生活中，那种为分散财产，或出于逃避债务或其他法定义务的履行，或纯属封建的子袭父业的思想而借用他人名义办理了房产权过户登记手续的，不应认定赠与成立，更不能认定办理房产权过户登记手续时间就是房产行为生效时间。