【农村宅基地】农村房产执行出路路径之思考

　　在现行法律制度中，对农村房屋执行的最大障碍莫过于流转对象的受限制性。农村房屋不打开通向集体经济组织之外的流转大门，其执行便永难有出路。如何打开这扇大门，本文设计了两种思路。

　　1.出路路径设计之基点----几种关系的和谐平衡

　　①债权实现与被执行人基本生活关系的和谐平衡。执行工作是一项将债权由应然转为实然的工作。这项工作的实施其实是一把双刃剑。债权由应然变为实然前，债权人与被执行人处于一种不和谐的状态。而转为实然后，债权人的利益虽得到满足，但被执行人的生活可能大受影响，尤其执行被执行人的房产更可能使其基本生活遭受影响。出路路径的设计必须充分注意到债权实现与被执行人基本生活之间关系的和谐。

　　②宅基地使用权与房屋所有权关系的和谐平衡。农村房屋流转的受限制性根源于我国农村土地所有权制度。宅基地集体所有导致宅基地使用权不能流转，宅基地使用权不能流转使农村房产流转受限制。这里的逻辑关系是：

　　大前提：农村宅基地使用权不能流转

　　小前提：农村房屋所有权包含了宅基地使用权

　　结论：农村房屋所有权不能流转

　　这一逻辑关系在形式上看是成立的，但细加分析，其结论却产生了法理上的悖论。在所有权的四项权能中，最能体现所有权人意志的便是处分权，而农村房屋所有权人的这种处分权恰恰被这个逻辑的结论所否定。因此，我国农村房地产权制度存在着与基本法理之间的矛盾。出路的设计必须调和这种矛盾，使宅基地使用权与房屋所有权和谐共处。

　　2.房屋使用权与所有权的分离——现行法律制度下所有权结构的再解析

　　勿庸讳言，农村房屋所有权人从法理上来说是享有处分自己房屋的权利的，但在执行中依此法理处分房产又违反了现行法律。有没有一种既不改变农村土地权属的现行制度，又能使农村房产自由流转，从而避免这种尴尬的办法?提出将农村房屋使用权与房屋所有权分离的观点正是基于此种考虑。

　　所有权权利结构的传统理论中，除将其解析为四项权能之外，没有将作为权能的权利再作划分。其实作为所有权四项权能之一的使用权，其内部仍有再解析的权能空间。使用权人既有占有权，也有收益权，以及对使用权本身的处分权，比如，国有土地使用权人既可占有该土地，也可抵押和转让。对房屋所有权权利结构进行再解析后，我们就能发现房屋使用权的市场活动空间非常广阔。我们执行工作就如打开了一扇海边的窗户，美丽的远景尽收眼底。

　　①参照系。在我国国有土地权属法律制度中对使用权与所有权的分离有着比较成熟的经验，农村房屋使用权与所有权分离制度可参照其制定。

　　②基本内容。第一，关于使用价格。使用价格可采协商方式，也可采拍卖方式确定。第二，关于使用权期限。使用权分离期限由所有权人与使用权人约定，但法律可视情况规定上限，约定的期限不能超过此上限，超过部分无效。使用期限届满，所有权人可行使收回权。第三，关于使用权内部权能。分离出来的农村房屋使用权犹如国有土地使用权一样可以转让、抵押，也可赠与、继承，经与所有权人协商同意，还可以对房屋加以添附，但不得拆除。第四，关于风险责任。所有权与使用权分离期间，使用人负有保管、维护义务，若有灭失、毁损应负赔偿责任，但不可抗力除外。

　　③对执行工作的帮助。农村房屋使用权从所有权中分离出来后，不论该使用权怎样流转，其宅基地的集体所有权性质都不会改变。因此，不论该使用权人为集体经济组织内部成员还是外村村民，抑或城市居民，都不违反现行土地法律基本制度。这种分离对执行工作最大的帮助在于能使房屋所有权承载的执行需要让位于房屋使用权，使房屋所有权置身于执行之外，从而有效地避免执行对宅基地所有权与使用权不能转让所形成的冲击，执行人员可抛开违法的顾虑，大胆地将被执行的农村房产使用权拍卖、变卖、抵偿。而分离出来的房屋使用权因其内部下位权能的多样性可使使用权人充分发挥使用权价值，将为拍卖、变卖以及抵偿的成功提供最大可能。这种出路设计也能为被执行人基本居住条件提供制度保障，被执行人不因房产执行而丧失对房产的所有，执行法院可在该房产中方便地为其留出适当栖息之地。

　　房屋使用权与所有权分离不冲击我国土地权属制度的内容，如在物权法相关司法解释中纳入此内容，既方便易行，又能对农村房产执行的法律制度漏洞起到拾遗补缺的作用。

　　3.宅基地所有权的国有化——农村土地法律的修改

　　如上所述，我国农村房地产权制度与基本法理存在矛盾，农村房屋所有权的处分权能受到极大限制，这种所有权是被打了折扣的不完整的所有权，要彻底解决这种矛盾，还农村房屋所有权的完整面目，只能对相关法律制度进行修改，但所作修改必须符合我国社会主义公有制性质。经权衡比较，本文认为，可将我国农村宅基地由集体所有修改为国家所有。

　　①现实必要性。将宅基地所有权改为国有除以执行工作的视角看待外，在现实中也是非常必要的，因为宅基地集体所有已显露出诸多弊端：第一，一户多宅与多户一宅的不平等。虽然法律规定一户只能拥有一处宅基地，但现实却并不如此，一户多宅与多户一宅的不平等存在于众多的乡村中;第二，审批的无序与无责。农村宅基地使用的审批权掌控在村委会和乡干部手中，审批中个人意气用事严重，“崽卖爷田不心疼”，卖后还不用承担任何责任;第三，流转秩序混乱。虽然法律规定宅基地使用权不能转让，但现实中的非法转让，互易(甚至以自留地、承包地交换)仍大量存在，而且缺乏监管。乡、镇政府的监管多以罚款为目的，恢复地貌的作法几无可见;第四，旧基收回无可能。在现行农村宅基地法律制度中，对旧宅基地收回没有规定，即便作了规定，以村集体经济组织的能力也难以收回。集体经济组织的涣散与无力呼唤着宅基地国有制的到来。

　　②宅基地的使用。宅基地所有权国有化后，国家有关部门应对各村宅基地作出总体规划，以一户一基的原则无偿(或象征性地收取少量使用费)拨给农户使用，由土管部门统一进行权属登记。对于一户已有多宅的，超出部分征收高额使用费，迫使其让出地基，或由政府以成本价收购该房产以实现宅基地使用的公平。国有化后的宅基地使用权及其地上房产可与城市房产一样自由流转。

　　③房产执行。宅基地国有化后的农村房产已与城市房产无二致，对其执行，在充分考虑下文的有关注意事项后，可适用有关对城市房产的执行措施。

　　以上两种思路其实都是借鉴所有权与使用权分离的理论，所不同的只是前者是房屋所有权与使用权的分离，后者是土地所有权与使用权的分离，两种思路的实践都必须有完备的权属登记制度与之配套。正如有学者所言“所有权权利结构中的任何一项具体权利，理论上都是可以与所有权分离的，前提是要有一个与此相适应的发达的权利登记制度。因此，倘若以上思路有幸践行，必须同步建立起农村房地权属登记的完备而发达的制度。如此之后，有关农村房产的执行失范性问题也将迎刃而解，因为把城市房产的执行规定移植过来已不存障碍，城乡房产执行制度可由此实现并轨。当然，农村房产执行要有更广阔的前景，还有赖于农村社会保障制度的普遍而有效的建立，将农房的社保功能交还给政府的保障制度，则需要国家和全社会的努力。

房产执行相关知识，推荐阅读：

过户房产执行问题概述

抵押房产执行问题

农村房产执行过程中要注意的事项