【农村宅基地】农村房产执行中应注意的几点事项

　　1.必须体现人权高于债权的理念

　　我国民诉法第二百二十二条、第二百二十三条规定，执行法院在扣留提取被执行人应当履行义务部分的收入时，应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用;查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产时，应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。这是我国法律对被执行人及其扶养的家属就“生活必需费用”和“生活必需用品”赋予的执行豁免权。这是人权(生存权)高于债权理念在执行制度中的具体体现。不仅我国法律如此，世界各国法律也均有规定

　　对农村房屋的执行，尤应体现生存权高于债权的理念，这不仅是依法执行的需要，更是建设社会主义和谐社会的需要。我国是农业大国，农村人口占全国人口的绝大多数，农民能否安居乐业，农村能否和谐稳定关乎整个国家和谐稳定的大局。当前，处于贫困状态的农民还有相当大的数量,而我国的社会保障体系尚未有效建立，社会保障的范围和程度还很不足，其基本生活尚且堪忧，若因执行其房产致使无家可归，绝不是社会主义中国允许出现的现象。

　　根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及参照最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，在对农村房屋的执行中，必须充分考虑执行措施的适度：第一，对属被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债;第二，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，根据申请人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可予执行;第三，为体现抵押权的安全性,对于属被执行人及其所扶养家属必需但设定抵押的房屋，在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房[10]后，可以拍卖、变卖或抵债。

　　2.必须尊重当地的民风民俗

　　由于长期以来历史文化的积淀，我国各地农村形成了各具地域特色的民风民俗，这是我国民间文化多样性的体现。在对农村房屋的执行中，除一些确属封建迷信和非法的或不健康的风俗外，如执行工作的条件和方式有多种选择，执行人员应充分尊重当地的民风民俗。

　　①尽量为被执行人保留祖业。在中国农村，宗族和香火观念历来很强。长期以来，人们都以出卖祖业(主要指祖遗房屋)为耻，以家大业大为荣，一户人家不到万不得已宁愿将旧宅闲置也不出卖，若是法院强行查封变卖，将感到莫大的羞辱，由此产生对执行法院和执行人员的仇视，进而阻挠、抗拒执行，甚至报复执行人员。在被执行人有多幢(套)房屋可供执行时，应尽量保留被执行人的祖传家业，以避免羞辱和刺激被执行人，但被执行人主动提出或同意执行除外。

　　②尽量照顾被执行人亲房的优先购买权。在我国法律史上，房产买卖的亲房优先购买权由来已久。唐律规定，房产买卖须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖以别人,这一法律观念已演变成一种观念文化，深深根植于中国人尤其中国农民心中。在农村，至今仍有处置家业，先问亲房的习俗,没有征询亲房意见，买卖难以成交。必须指出，亲房优先购买权不是法定的权利，执行中不得因照顾而迁就，必须保证与其他购买人的同等购买条件，且这种优先购买权应让位于法定的优先购买权。

　　3.必须符合对物权执行的相关法理

　　对农村房屋的执行，还必须体现物权的共性，符合物权法的相关法理，主要有：

　　①保障房屋共有人的优先购买权。我国法律对共有中的优先购买权有着明确的规定.执行中对共有人的优先购买权应依法予以保障。

　　②保障房屋承租人的优先购买权.我国法律规定，出租人将出租房屋出卖时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。执行中也应依法予以保护。

　　③保障集体经济组织及其成员的优先购买权。对于农村房屋的转让，集体经济组织及其成员是否享有优先购买权，存在肯定说和否定说两种观点.否定说认为农村房屋并不是共有财产，不应当适用共有财产中对共有人的优先购买权的规定。笔者认为，农村房屋有其特殊性，在法律没有修改前其所依附的宅基地属于集体所有，实际上就是集体经济组织全体成员的共有，应该赋予其优先购买权。退一步说，不论以后采用前文所述的房屋所有权与使用权分离的思路，还是宅基地所有权国有化的思路，这种优先购买权也不得取消。因为农村房屋及其宅基地与生于斯、长于斯的集体经济组织成员的生产生活等切身利益联系最为紧密，保障集体经济组织及其成员对农村房屋及其他重要生产、生活资料的优先购买权，能对弱势的农民群体提供适当的照顾和便利，体现党的政策和国家法律的人文关怀，有利于农民群众安居乐业。在当前“三农”问题比较突出，干群关系相对紧张的时期，执行农村房屋尤应注意保障这种优先权，这也是执行和谐的需要。

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