浅议房地产案件的执行
作者:陈娟
随着市场经济的日益发展，房地产已成为人们生活中不可或缺的一部分，人民法院在执行程序中执行被执行人的财产时，以房地产为执行对象的案件成不断上升趋势。由于房地产本身的特殊性以及复杂性，对其强制执行必然会涉及到债权、物权等种种法律规定，因此，在实际操作中，如何正确适用法律，并灵活运用法律解决涉房地产案件执行中出现的种种问题，一直是困扰执行人员的“老大难”问题。本文正是在这种情势下，就如何解决房地产案件中存在的各种问题，切实维护债权人合法权益，作粗浅的分析与探讨。
一、房地产的概念和特征
房地产包括房产和地产，其中房产是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，地产主要是指土地使用权。涉房地产案件主要是指案件的执行标的或对象为房地产以及与房产相关的权利。房地产案件有其自身的特殊性，主要表现在以下三个方面：首先，房地产与人们的生产生活息息相关，在对案件执行过程中，往往涉案标的或对象是房地产以及与房产相关的权利，还有相关的抵押权、租赁权、土地使用权等。其次，作为案件执行标的的房产都是特定标的物，除具有不可替代性外，其价值巨大且具有不特定性。房产的价格除了政策规定的确定因素外，还受地区、环境、时间、交通、市场等因素的影响，同一地区，同一房型，价格可能不一样，没有统一的市场行情，因此只有经过有评估资格的专门机关评估作价才能确定价格。再次，由于房地产中房产不能脱离地产而存在，所以房产的所有权与土地的使用权通常是联系在一起的，即权利人如果拥有了房产的所有权，也即拥有了相应的土地使用权，故房产所有权与土地使用权还具有依附性，在执行时必须一并执行，即“房随地走、地随房走”的原则，而且必须经国家专门机关批准办理登记手续。
二、当前执行房地产案件的通常做法
以往，各法院在处理涉及房地产执行的案件时，查封和处理房地产时做法不一，严重损害了法律的严肃性和统一性。最高人民法院为了进一步规范民事执行中的查封、拍卖措施，维护当事人的合法权益，出台了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及与国土资源部、建设部联合发布了《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）等规定，使执行过程中对财产的处理程序有了较为明确的规定，并规范了执行和协助执行房地产案件的工作秩序。具体执行房地产案件时，通常有以下几种做法：
1、将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务；
2、对拍卖、变卖不成后的房地产经债权人同意后，可由债权人租赁，租金用于抵偿债务，也可租给第三人，用第三人应付的租金清偿债务；
3、如果债务人已将房产抵押给其他债权人的，经拍卖所得价款在抵押权人优先受偿后余额用于清偿债务；
4、经双方同意也可将涉案房产作价后直接折抵给债权人，差额部分多退少补；
5、如果执行标的是在建房屋，在确认其所有权后予以查封，限期债务人履行债务，到期不履行的，委托拍卖，将拍卖款用于清偿债务；
6、如果经三次拍卖仍流拍，申请执行人和相关权利人不同意以物抵债的，解除查封，将房产退还给被执行人；
7、对土地使用权的执行。如果债务人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门、房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。
三、执行房地产案件过程中存在的问题
执行房地产案件一直以来是执行工作中的“老大难”问题，尽管最高人民法院相继出台了针对房地产执行的一些较为明确具体的规定，使强制执行法律有了进一步的完善，但由于房地产案件的复杂性和多样性，在司法实践中不可避免地会出现这样或那样的问题，主要表现在以下几个方面：
（一）执行房地产时确定归属的的问题。
在执行房地产时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有，这是能否对该房地产采取强制执行措施的前提条件。但在执行实践中，往往会出现以下几种情形，需要执行人员引起注意：
1、对没有产权证书的房地产的执行；2、对被执行人已实际拥有，但未办理产权变更登记的房地产如的执行；3、对被执行人已实际转让，但未办理产权变更登记的房产的执行；4、对登记名义人与实际权利人不一致时的执行；5、对房地产归属不一，即只有房屋所有权，而没有土地使用权的房屋应如何执行。
（二）农村宅基地和集体土地能否作为房地产予以执行。
（三）对尚未取得产权证照的预售商品房的执行。
（四）对涉及第三人权利的被执行人房地产的执行。
（五）对在合作建房中的被执行人房地产投资权益的执行。
（六）对房地产的预查封和轮候查封制度如何具体适用的问题。
四、房地产案件执行中存在问题的解决办法
在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖等强制措施执行房地产案件时，必然会涉及到债权、物权等法律的种种规定，因而，在实际执行中如何正确适用法律，运用法律解决房地产案件执行中出现的各种问题，显得尤为重要。
（一）对被执行房地产归属的确认。在执行房地产案件时，首先要确定被执行的房地产的归属。《通知》第五条第一款的规定“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”由此可见，对于已进行登记的房地产，按照登记管理部门的登记确定权属。一般来说，登记在被执行人名下的房地产，可视为被执行人所有。但在司法实践中，对此类问题有以下几种特殊情况，笔者认为可作如下处理：