房地产执行处理案外人异议应注意的问题
来源：中国法院网作者：吉宏林
案情：王XX故意伤害张XX一案，一审法院于2004年5月25日作出刑事附带民事判决，确定王XX赔偿张XX医疗费、误工费、护理费、住院伙食补助费、伤鉴费、伤残补助费、交通费等经济损失共计4万余元。后王XX不服提起上诉，二审法院于2004年8月6日作出终审刑事附带民事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。该裁定生效后，法院予以立案执行，执行过程中，因被执行人王XX未按执行通知履行义务，执行人员根据申请执行人张XX提供的线索，作出民事裁定，对王XX所有的一套房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）予以查封、拍卖（或变卖）。2004年10月10日，案外人李XX于向法院提出执行异议，称，其已于2002年4月20日以40000元的价格购买了法院查封的房地产，并于2003年8月18日在公证机关办理了公证，故法院无权查封该房地产，要求撤销查封裁定。
民事案件执行过程中经常会遇到这种案外人对执行的房地产提出异议的情况，这很正常。以往遇到这种情况，通常的做法是，由执行人员按照法定程序进行审查，然后根据查明的事实依法作出处理，理由不成立的，予以驳回，继续进行执行；理由成立的，由院长批准中止执行。如果发现判决、裁定有错误、按照审判监督程序处理。
这种做法，为法律所允许，毋庸置疑。但司法实践中，由于认识水平的差异，有些执行人员对一些问题的认识还存在着偏差，实际操作中的一些做法还不太规范，执行效果和社会效果还不够好，为了确保房地产案件的顺利执行，下面，笔者就房地产执行中案外人提出异议时，执行人员应注意的问题谈一点粗浅的认识和大家共同商讨，不妥之处，请批评指正。
一、应认真、全面地审查案外人提出的执行异议，查找可能存在的问题。
针对案外人李XX提出的执行异议，执行人员要求其提供相关证据，在李XX提提供了公证机关的公证文书和房地产转让协议等有关材料后，执行人员进行了认真细致的审查，将有疑点的地方一一排列出来，制定出调查提纲，并为了防止相互之间进行串通，立即在同一时间组织几路执行人员分别找有关的人员进行了谈话，取得了第一手资料，然后进行梳理，发现了问题：
(一)关于房地产到底是买卖还是抵债不清楚。
1、异议人李XX在2004年10月10日的书面异议中称，本院所查封的房地产为他2002年4月20日购买，双方签订的是房地产买卖合同；而在法院05年1月28日的谈话中，其却称，是王XX以房地产抵债的，不是买卖。
2、在法院05年1月28日和王XX之妻郭XX的谈话中，郭XX称，以前借过李XX钱，后因李XX要钱，把房地产给了李XX；而在本院04年9月28日和05年1月20日和王XX的谈话中，其却称，房地产是卖了。
（二）房地产价值不清。
异议人李XX称，房地产价值为40000元；而在本院05年1月28日和王XX之妻郭XX的谈话中，郭XX称，房地产具体钱数她记不清了，是40000多元，可能是46000元，合同上写的是40000元，差额部分李XX断断续续付给她，在03年8月18日公证时将钱付清了；在2004年9月28日和2005年1月20日本院和王XX的谈话中，当问到房地产卖了多少钱时，李XX称，卖了多少钱他不清楚。
（三）房地产转让给谁不清楚。
在本院05年1月28日和李XX的谈话中，其称，王XX分两次从他手上借了43000元用于娃上学，还了3000元后，下余部分王XX说他没有钱用此房地产抵偿他的债务40000元，在2002年2、3月份和王XX及其妻子郭XX说好，在2002年4月20日签的合同；而在本院2004年9月28日、2005年1月20日和王XX的谈话中，当问到房地产卖给谁时，王XX称，他不清楚，只知道卖给城里一个人了。
（四）房地产转让时间不清楚。
在本院2004年9月28日和王XX的谈话中，王XX称，去年我媳妇将房子卖了，这里的去年也就是2003年；而李XX却称房子抵债是在2002年2、3月份和王XX及其妻子郭XX说好的，在2002年4月20日签的合同。由此看来，双方陈述互相矛盾，这是其一；第二、薛XX2004年10月26日的证明，称，受王XX家属委托其多次调解双方纠纷，最后一次调解是在2002年农历的腊月28日即2003年1月30日，并有张XX的父亲张X在场，王XX家属提出拿本院查封的房地产赔偿，因张X不同意，故未说成，由此也可以看出，在2003年1月30日以前，该房地产并未进行转让。
（五）是否签有合同或者协议称述不一致。
在本院05年1月28日和李XX的谈话中，其称，房地产买卖合同是王XX写的，王XX之弟王X签的字；而在本院05年1月20日和王XX的谈话中，当问到买卖房地产是否签有合同或者协议时，其却称，不清楚。
（六）李XX称王XX2000年、2001年分两次从他手上借款43000元用于子女上学的理由难以成立。
经本院调查，截止1999年8月31日，王XX共在某基金会存款20笔，共计183300万元。其中，该基金会于2000年7月11日向王XX兑付16000元，2001年7月24日向王XX兑付30750元，2000年9月12日，基金会抵给王XX房地产一部（即本院查封的房地产），折值66000元，余款83600元他抵给其他人在基金会的借款，由此可以看出，在2000年和2001年，王XX两次共从该基金会兑领存款46750元，这是其一。
第二、据本院了解，在2000年和2001年期间，王XX也未再建或再买新房。
第三、王XX有一儿一女，在2000年和2001年间，只是儿子王小X在上大学，女儿并未上大学，因此，供一个孩子上大学的开销是不会很大。
第四、在2000年和2001年间，王XX和妻子郭XX一直做生意，每年都有一定的收入。所以，异议人李XX称王XX2000年、2001年分两次从他手上借款43000元用于子女上学的理由难以成立。
（七）公证文书的合法性值得怀疑。
公证最基本的原则是公证的双方当事人必须同时到场，虽然在公证处的谈话笔录中可以看出，王XX在场，但在本院和李XX、郭XX、王XX的谈话中，都认为公证时王XX不在场，且李XX、郭XX称王XX的名字是王XX之弟王X所签，所以，该公证文书的合法性也就值得怀疑。