农村房屋执行拍卖难的成因分析和应对
作者：张烈忠发布时间：2010-08-19
执行案件时，在依法查封被执行人处于农村的房屋后，对该房屋要么不能拍卖、要么拍卖成功率极低，债权人的正当权益往往难以实现。为提高此类案件的执行率，有必要分析农村房屋执行拍卖难的成因，并有针对性地提出应对之策，以维护当事人的合法权益和树立司法权威。
农村房屋执行拍卖难，既有法律上的障碍，又有客观上的阻力。
1、法律上的障碍。大多农村房屋系被执行人及其所扶养家属的唯一居所，根据司法解释规定，只能查封不能拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。受农村经济条件制约，被执行人在农村有两处或两处以上居所的不多。
将农村房屋转让给该集体组织以外的人难以办理产权手续。土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。由此可见，农村房屋宅基地属于集体土地，只有本集体组织村民才享有宅基地使用权，如转让给该集体组织以外的人，不能办理房屋所有权和土地使用权证。购房款不是小数目，如果没有产权保障，集体组织以外的人稍微有点理性，自然不会购买。
2、客观上的阻力。农村房屋处于比较偏僻的乡村，与处于城镇的房屋相比流动性差，不容易通过拍卖出售。一般情况下，除了该房屋当地的村民可能购买外，其他想在农村买房的人不多，无人参与竞买的场面时有发生。
同时，被执行人对法院强制拍卖房屋大多心存抵触情绪，潜在的购房者出于“有钱不买冤家房”的心理而不愿购买。农村属于“熟人社会”，宗族观念较强，如买房后在当地居住，买房者与被执行人“低头不见抬头见”，购房者大多担心被执行人不搬出房屋，或强制搬出后被执行人故意经常找茬，存在纠纷隐患。
执行案件时，在依法查封被执行人处于农村的房屋后，对该房屋要么不能拍卖、要么拍卖成功率极低，债权人的正当权益往往难以实现。执行拍卖农村房屋虽然存在种种困难，但并不表明执行人员可以无所作为，应充分发挥自身的主观能动性，在不违背现有法律相关规定的情况下，找准保障被执行人及其近亲属居住权与维护债权人利益之间的平衡点，尽可能使案件得以执行。具体可以采取以下办法：
1、拍卖涉农房屋的租赁权。如被执行人在农村仅有一处房屋，但若该地处于城市郊区，房屋租赁需求量大，在不影响被执行人及其近亲属居住的情况下，对其富余房间拍卖房屋租赁权，用租金收入清偿债务。
2、通过置换方式挤出资金。被执行人仅有的一处农村房屋如房价较高，能通过拍卖方式变现的，可以用拍卖所得款中的部分资金为被执行人购置相对廉价但足以保障被执行人及其近亲属居住的房屋，多余资金用于清偿债务，这样既保障了被执行人一家的居住权，又能以多余房款偿还申请人的债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》虽然规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，不得拍卖、变卖或者抵债，但这一规定的目的在于保障被执行人一家的生存居住权，在置换的房屋能充分保障被执行人一家居住权的情形下，应允许拍卖，这并不违背该司法解释的制定目的，否则对债权人来说有失公允。
3、做好执行拍卖前期工作。如有购买意向人，执行人员首先应主持协商，促成购买意向人与被执行人达成房屋购买协议，此时可直接用购买人支付的价款清偿债务，无须启动拍卖程序。如被执行人有两处以上房屋，可选择地理位置较好、价值相对较高、容易变现的房屋作为拍卖标的物。在拍卖前，应提前一定的时间，向该执行人所在的集体组织成员公告拍卖事项，告知购买人在拍卖成交、支付对价、依法办理过续手续后，享有房屋产权，以便有购买意向、同一集体组织村民积极参与购买。
4、加大对妨碍拍卖行为的打击力度。在执行涉农房屋拍卖活动中，应树立起司法权威，对被执行人及案外人妨碍法院执行拍卖的违法行为，依法进行制裁，确保购买人对该房屋的物权得以全面实现，以消除购买人心中存在的种种顾虑。
来源：中国法院网都昌频道