杨女士咨询：我和丈夫傅某于2003年登记结婚，2010年共同在义乌某小区购买商品房一套。该房屋是夫妻共同财产，登记在我们双方名下。去年 12月18日，我丈夫在瞒着我的情况下与第三方金某达成转让合同，约定以市场价150万元转让给金某所有。在他们准备办理登记变更时，我知道了这件事并坚决反对。请问律师，这份转让合同是否有效?

　　答复：你丈夫和金某签订的转让合同属于效力待定的合同。

　　该合同有效还是无效取决于你的意思表示。如果你追认你丈夫和金某达成的转让协议，那么合同有效;如果你反对你丈夫和金某达成的转让协议，那么合同无效。

　　张女士咨询：我和丈夫俞某于2008年登记结婚，婚后双方在义乌经商。2011年，我们共同在杭州某小区花220万元购买酒店式公寓一套。该房屋是夫妻共同财产，登记在我丈夫名下。今年7月，我丈夫在瞒着我的情况下，与第三方黄某达成转让合同，约定以200万元转让给黄某所有。黄某支付了200 万元转让款，并依法办理了登记变更手续。我知道后坚决反对。请问律师，这份转让合同是否有效?

　　答复：你丈夫和黄某签订的房屋转让合同有效。

　　《合同法》第五十二条第(五)项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”根据《合同法解释(二)》第十四条规定，该“强制性规定”指的是“效力性强制性规定”，即法律、行政法规明确规定违反此强制性规定必然导致合同无效或者不成立的规定。此类合同如果继续履行，必将损害国家、社会公众及第三人利益。

　　“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”这一规定不是效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定，即法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立。

　　另外，房屋既然是夫妻共同财产，办理所有权登记时就应当依法登记为夫妻两人的名字。只登记一方说明登记本身存在瑕疵、不完整。此种纠纷，既然权利证书上登记的是一方的名字，则买受人完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权。