房屋转让与户口迁移纠纷预防及处理

　　鉴于目前法院无法对户口迁移行为直接作出民事判决，难以维护购房者的正当权益的现状，笔者认为对于避免房屋户口迁移争议纠纷，应当采取事先进行充分调查、事中在合同中对户口现状及迁移作出详细约定、事后采取补救措施三个方面着手：

　　1、事先进行充分调查

　　在决定购买一处房产前，除了对该房屋的房龄、面积、性质等基本信息、周边配套措施、周边环境的调查核实，不能忽视对房屋靠挂户口的情况进行核实。对房屋挂靠户口情况的核实，可以通过以下二种方式进行：第一是种通过查看出卖人的户口本，了解出卖人及其家庭的户籍登记情况，但存在二种情况影响准确性，一种是不能排除非出卖人家庭成员户口落于交易房屋内，还有一种是户口本不是最新的，与实际户籍登记情况有出入;第二种是自行或委托房屋中介机构或律师前往房屋所在地派出所对房屋挂靠户籍信息登记调查核实，如何需要出卖人配合而出卖人拒绝配合的话，则出卖人一定要谨慎，说明房屋挂靠户籍可能存在问题。

　　当然，通过上述二种方式并不一定能够百分百真实反映目前房屋的户籍挂靠情况，因此，还需要出卖人作出承诺房屋无挂靠户口，除了出卖人及其亲属未挂靠在房屋外，还要承诺在出卖人之前原房主也未将户口挂靠在房屋内。

　　2、事中在合同中对户口现状及迁移作出详细约定

　　通过第一步的充分调查后，可能存在二种情况：一种是出卖人承诺房屋内无挂靠户口，还有一种是房屋内存在挂靠户口，但是出卖人承诺在一定的时间内将户口迁出。对于上述两种情况，购房者应当分别在合同条款中作出如下约定：

　　(一)出卖人承诺房屋内无挂靠户口的，应当将房屋内无挂靠户口作为出卖人的承诺事项，如果有违反的话，应当承担违约责任，违约责任应当具体明确，便于实际操作，避免空洞没有执行性，比如约定“出卖人违反承诺在房屋内存在挂靠户口的，购房者有权解除合同，并要求出卖人承担违约金 万元，如违约金不足以弥补购房者实际损失的，出卖人还应当赔偿损失”，如购房者十分喜欢该房屋的话，也可以约定“出卖人违反承诺在房屋内存在挂靠户口的，应当向购房者支付违约金 万元，购房者有权要求出卖人在二个月内将户口迁出房屋，每逾期一日，按总房款的 分之 承担违约责任，逾期 日以上，购房者有权解除合同并追究出卖人的违约责任”。

　　(2)房屋内存在挂靠户口，但是出卖人承诺在一定的时间内将户口迁出的，应当将出卖人在一定时间内迁出户口作为合同义务，如果有违反的话，应当承担违约责任，违约责任同样应当具体明确，比如约定“出卖人未在合同约定的期限内将户口迁出房屋的，每逾期一日，按总房款的 分之 承担违约责任，逾期 日以上，购房者有权解除合同并追究出卖人的违约责任”。

　　购房者也将户口迁出房屋作为部分房款的支付前提条件，在出卖人户口未迁出房屋前，购房者有权拒绝支付该部分房款。除此之外，购房者还可以通过预留部分房价款，待出卖人将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款;如果出卖人没有按照合同约定期限迁移所有的户口，出卖人应当按照合同约定标准支付违约金，购房者可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向出卖人进行追偿。

　　为了增加违约责任对出卖人的威慑力，可以将违约金约定的高一些。

　　3、事后采取补救措施

　　如果最终买卖双方还是因为户口迁移问题发生纠纷了，只能通过事后救济方式来解决。

　　如果双方在购房合同中有约定的，按照合同约定来处理。

　　如果合同没有约定的，尽管合同中没有约定户口迁出问题，但是不能改变将户口迁出房屋是出卖人义务的法律事实，出卖人未将户口迁出房屋，肯定是违约行为，如果没有约定违约责任的话，就需要购房者来证明自己的实际损失，举证责任和举证难度都很大，而且只能追究违约损害赔偿，而不能要求法院判决出卖人将户口迁出房屋，因此，在这种情况下，双方最好是能协商解决，签订补充协议或直接由出卖人将户口迁出房屋，否则，购房者将很难实现要求出卖人将户口迁移出房屋的目的。当然，购房者也可以求助于公安机关或启动行政救济程序维护自己的权益。

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