一本房产证究竟可以抵押多少次？又能够抵押借出多少现金来？对于这两个问题，众多业内人士几乎都异口同声地回答“没有上限”。那么，事实果真如此吗？还有这样无限次的抵押贷款又是如何操作的呢？后续的风险如何控制？

  现象

  4次抵押房产科“超值”贷款

  张先生早前花30万元首付，在河东某楼盘购买了一套价值100万元的新房，并拿到了房产证。可眼看到年底了，手上资金明显不足，于是他想拿这套房出来作抵押，借些现钱救救急。

  张先生一位朋友得知此事后，赶紧过来帮忙。他说，如果张先生自己去操办，这套房最多只能抵押贷到20万元。但如果他亲自出马，凭着对房地产行业的了解，再加上前期建立的人脉资源，即使抵押变现60万元也不成问题。张先生于是将自己的房产证交给他，并委托他全权办理。

  不久之后，朋友果然拿到60万元现金摆在张先生面前。对方顺便解释道，这套房在银行已经有70万元贷款，算是第一次抵押；第二次抵押变现20万元，找的是民间借贷公司；第三次找其他朋友抵押套现20万元；第四次找的是一名政府部门工作人员。“做这种事情，得看个人能力”，因为一般人很难做到4次抵押，抵押套现额度也很难超出房产市值的。

  调查

  一般抵押不会超房产市值？

  居柳州记者走访发现，由于今年楼市动荡较大，“炒房团”一时不敢随便降价处理手中房源。时至年底，大家又面临资金短缺的窘境，于是采用抵押变现的方法救急。

  “理论上讲，一套房可以抵押无数次的，抵押出来的现金也没有上限，”资深业内人士殷先生指出，但事实上一套房不可能抵押到超出其市值，“最多（抵押到）7折，民间大胆一些的或许到8折”。

  究竟能不能抵押到超出这套房的市值？“这就得看个人信誉了。”资深业内人士张先生认为，民间抵押次数越多、抵押额度越高，就越需要抵押人有具有很高的信誉。即便到最后，也可以不需要房产证等抵押物，“用书面或口头约定即可，最多找律师公证一下”。张先生进一步指出，抵押额度越高，产生的利息就会越高，风险也就越大，“最后发生纠纷，怎么处理就不知道了”。

  抵押手续已经被放宽

  据了解，目前银行基本不支持二次抵押。“以前办理二次抵押，还得去房管部门确定，并且还需要评估公司进行评估。”资深业内人士左先生指出，现在房管部门对这些流程都进行了精简。

  他进一步表示，房管部门之前甚至对二次抵押额度都有限定。据了解，以前的房屋抵押额度，住宅不超过市值的70%，商业不超50%。现在已经基本放开，具体抵押额度，可由抵押双方自行商定。

  业内人士谢先生也表示，不仅房管部门精简了抵押手续，连民间借贷也不需要太多流程，“一般只需要提供半年的银行流水账”，用于考察抵押人是否有能力偿还。谢先生还指出，这种民间借贷都可以找一些小中介或民间投资公司办理，“因为它们可以向银行和房管部门等，申请到很多个人拿不到的便捷”。

  后市

  拍卖后，银行为第一债权人

  一套房经过数次抵押，额度已经达到很高，甚至超出其市值以后，就会出现较大风险。好比上述案例中，如果张先生得到钱之后不要这套房了，或者数年之后他无力偿还这130万元，将会发生什么后果呢？

  根据众维律师事务所律师韦仲烈的解释，这时候法院有可能将这套房拿出来拍卖，拍卖价格一般很难达到130万元，可能只有80万元，甚至更低。“银行作为第一债权人，需要优先被偿清”，也就是说，拍卖出来的80万元，其中70万元得偿还给银行，剩下的10万元由第二、第三、第四债权人等，看否拥有房屋抵押权或签订相关合同，如果有就可以按照比例进行分配。

  至于剩下的50万元缺口，据业内人士透露，债权人一般会通过两种途径来索取：第一种方法是走法律程序，要求抵押人在规定期限内偿清；第二种方法就是找追债公司，或不得不采取极端办法。