抵押权设定以后，存在着抵押权的转移和变更，如抵押权随债权的转让而转移、当事人依法对合同进行变更、抵押权人为自然人时抵押权的继承等。

《城市房屋权属登记管理办法》中虽有转移和变更登记的规定，但显然未涵盖抵押权的转移和变更登记。该办法中的转移登记是指房屋所有权的转移后进行的登记，而变更登记则是指房屋权利人法定名称或是房屋状况发生变化后进行的登记。建设部在制定权属登记管理办法时，为避免与房屋所有权的转移和变更登记相混淆，将房地产抵押权的转移和变更登记列入他项权利登记。

《城市房地产抵押管理办法》将抵押权的转移和变更都规定为变更登记。该办法第三十七条规定了抵押权可以随债权转让，第三十五条规定了抵押合同发生变更后要办理变更登记。

1、抵押权的转移。抵押权作为从物权，不能与债权分离而单独转让。因此，抵押权只能随债权的转让而转让，如某一银行将以抵押贷款合同所获得的债权及抵押权同时转让给另一家银行。《合同法》规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人”；“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利”。

抵押权转让时，当事人应当签订抵押权转让合同；在办理登记后，原抵押权人应当告知抵押人。

对于抵押权人为自然人时抵押权的继承问题，由于此类情况较为少见，现有行政规章未对此作出具体规定。但抵押权与其所担保的债权都是一项可以继承的权利。台湾当局规定抵押权的继承应当在继承开始后的6个月内办理登记。由于这种登记并不是抵押权的重新设定，我国台湾地区的学者认为继承抵押权未经登记即具法律效力，以免出现权利的中断。因此，如发生抵押权的继承，可以由继承人按照继承来办理。

2、抵押权的变更。抵押权发生变更的事项较多，如抵押房地产的范围、担保债权的数额、主债权的履行期限等。《城市房地产抵押管理办法》规定了“抵押合同发生变更”后可以变更登记。但是，除了变更抵押房地产的范围和担保债权数额以外，都涉及主合同的变更。如最为常见的主债权履行期限的变更，仅变更抵押合同没有意义，因为最高人民法院《关于适用{中华人民共和国担保法)若干问题的解释》已规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。实际上应涉及主合同的变更。这是在今后的立法中应当进一步明确的。

在变更登记时，如果延长主债权履行期限，使主债权的履行期限长于登记顺位在后的抵押权所担保的债权的履行期，则会对登记顺位在后的抵押权人的利益有一定的影响。因为优先受偿的顺序应以登记机关登记的先后为序。但如果增加担保金额，则会严重影响登记顺位在后的抵押权人的利益。一些国家或地区的立法规定，在变更时如果增加担保金额，应当经过登记顺位在后的抵押权人的同意。

最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》仅对最高额抵押合同的最高限额和最高额抵押期间的变更进行了限制即不能以此项变更对抗顺位在后的抵押权人。这一规定的本意是维护登记顺位在后的抵押权人的合法权益。因而，理论上也应适用于其他类型的抵押。否则，登记顺位在前的抵押权人如果与抵押人恶意串通，就会严重损害登记顺位在后的抵押权人的利益。

已经设定抵押权的房产可以转让但是，因抵押房产所有权转让而引起的变更不属于抵押权的变更登记。