：你好。我在１９９８年８月１６日，与某供销社签订一份房屋转让买卖协议。协议规定，供销社将坐落在某商城的一间４０平方米的副食品营业房，以１３万元的价格转让给我。协议签订后，我当日付款１２３０００元，双方约定待供销社在１９９８年底办好房屋所有权证后付清余款７０００元，但供销社一直未为我办理房产证。后来得知，供销社早在与我签订房屋转让买卖协议之前，１９９７年１１月就已将该副食品营业房作为贷款抵押物抵押给中国农业银行某支行，由于供销社不能偿还到期贷款，中国农业银行某支行已向当地人民法院提起诉讼，受理法院在２００１年２月作出中国农业银行某支行胜诉的判决并且通过强制执行程序，对该争议房屋进行强制拍卖。在这种情况下，我与供销社所签订的房屋转让协议有效吗？我应当如何保护我的合法权益？
张某

张某：你好。来信所问的问题是关于合同标的物抵押在先，合同是否有效的问题。根据我国《民法通则》的有关规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下所作的行为，是无效民事行为。《担保法》第４９条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。

供销社将银行贷款抵押物又重新转让卖给你，并且没有告诉你房屋已经抵押的情况，其行为违反了我国《民法通则》的有关规定，也违反了《担保法》第４９条的规定，属于欺诈行为，你和供销社所签订的房屋买卖协议应当依法确认无效。房屋转让协议虽然无效，但法律还是会保护你的合法权益的。

《合同法》第５８条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。根据《合同法》的上述规定，供销社作为过错方，除应当向你（没有过错的一方）返还全部购房款以外，还应当赔偿你因为购房合同无效而受到的损失，包括利息损失和其他因此受到的损失。

你可以以《合同法》的规定为依据，向供销社要求其赔偿你的全部损失。如果供销社拒绝赔偿，你可以向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法保护你的合法权益。

从本案可以看出在房地产交易的过程中，仅审查合同的内容还是不够的，更重要的是查清合同标的物是否存在权利瑕疵。如果在签订房屋转让协议之前，到房地产管理机关调查核实一下交易房屋的权利状况，就可以知道房地产的真实状况，也就不会签订协议购买已经办理抵押登记的房屋了。