首先，她对可能出现的还款困难的风险估计不足。第二，在借款的时候，笃信了朋友信誓旦旦的还款承诺，没有在写借据的同时检验对方的房屋产权证，而是在几天后才拿到房屋产权证。借款的事实形成后，她才发现产权证很早前就被抵押给了银行，这样在苑女士和借款人之间的抵押是无效的，此时苑女士已经没有权利处置该套房产了。即使是法院执行庭，也无权把已经抵押给银行的这套房产作为可执行的条件。

　　李律师表示，苑女士缺乏必要的法律常识，她单纯地认为只要房屋的产权证放在自己处就算是抵押完成了。其实不然，像房屋这种不动产的抵押是要经过有关房管部门备案登记才有效。否则，即使房屋之前不曾抵押给他人，可房屋所有者一旦到有关部门办理了房屋产权证遗失补办的手续，到那时房屋所有者的房产又可以上市交易了，到时候损失的还是债权人。

　　据介绍，房屋抵押担保是有效防范借款风险的一个重要途径。《担保法》和《城市房地产管理法》均规定，对以房地产为抵押物设定抵押的必须进行抵押登记。如果没有办理抵押登记，则不能行使抵押权。李律师告诫说，在现实生活中，曾有很多因抵押没有登记，致使最终权利落空的案例。

　　法律链接《担保法司法解释》第61条规定：“以《担保法》第42条(2)项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。”

　　《担保法》第41条规定，当事人以该法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。