第一章 总则

　　第一条 为了加强房地产抵押管理,保障抵押双方当事人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《陕西省城市房地产市场管理条例》和有关法律法规的规定,结合本市实际情况,制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市城市规划区、建设镇范围内的房地产抵押行为。

　　第三条 本办所称房地产抵押是指抵押人以合法取得的房地产,向抵押权人提供房地产担保,以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务。

　　本办法所称抵押人,是指将依法取得的房的产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或其它组织。

　　本办法所称抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或其它组织。

　　第四条 房地产抵押应遵循自愿互利的原则,不得违反国家法律、法规和有关规定,依法设定的房地产抵押受法律保护。

　　第五条 市房地产管理局负责本市房地产抵押的管理工作。市房地产交易所(以下简称“交易管理部门”)负责本市城区房地产抵押登记、合同审核、监证、处分等具体管理工作。各县房地产管理部门是本辖区房地产抵押的行政主管机关。

　　第二章 抵押设定

　　第六条 依法取得房屋所有权和土地使用权的单位和个人,均可依照本办法以其房地产设定抵押,依照本办法接受房地产抵押的单位和个人均可成为抵押权人。

　　第七条:以具有土地使用年限的房地产设定抵押的,应连同该房屋占用的土地使用权同时抵押,所设定的抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　第八条 下列房地产不得设定抵押;

　　(一)权属有争议的房地产;

　　(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业及受保护的文物、古建筑的房地产;

　　(三)已列入国家建设征用拆迁范围的房地产;

　　(四)被依法查封、扣押或施以其它司法保全措施的房地产;

　　(五)依法不得抵押的房地产。

　　第九条 预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　第十条 同一房地产设定两个以上抵押权的(不含不可分割的房地产),抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

　　房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分。

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

　　第十一条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一房地产抵押。同一房地产抵押提供的债权之和不得超过该房地产评估现值。

　　第十二条 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。

　　第十三条 以按份共有的房地产设定抵押的,抵押人应书面通知其它共有人,并以抵押人所占有的份额为限;以共同其有的房地产设定抵押的,抵押人应事先征得其它共有人的书面同意,所有共有人均属抵押人。

　　第十四条 已出租的房地产设定抵押的,抵押人应将租凭情况如实告知抵押权人,并书面通知承租人,原租凭合同继续有效。

　　第十五条 外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押的,须经企业董事会或联合管理机构书面批准。

　　第十六条 企业、事业单位分立或者合并后,原抵押合同继续有效,其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪的时其房地产合法继承人或者代管人应继续履行原抵押合同。

　　第三章 抵押合同签订、监证和登记

　　第十七条 房地产抵押当事人必须订立书面抵押合同,抵押合同须载明以下主要内容:

　　(一)抵押人、抵押权人的姓名或名称;

　　(二)抵押贷款或债务担保的数额、期限、利率、支付方式等;

　　(三)抵押房地产座落、结构、面积、四至界限、建筑面积、评估价格;

　　(四)抵押房产的占管人、占管方式、占管责任及意外损坏、灭失、补救方式和责任;

　　(五)抵押物保险的受益人;

　　(六)违约责任;

　　(七)签订抵押合同的时间、地点;

　　(八)抵押双方当事人认为必须明确的其它事项。

　　第十八条 以预购商品房抵押的,须提交生效的预购房屋合同。

　　第十九条 抵押房地产的价值可由当事人协商议定,也可由市房产局认可的按有关规定进行注册的具有资质的评估同构评估确定。

　　法律法规另有规定的除外。

　　第二十条 抵押物需进行保险的,应由抵押人为抵押的房地产投保,保险费由抵押人负担,抵押人应当将保险单移交抵押权人保存,在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　第二十一条 抵押合同签订后,抵押当事人可根据需要在合同签订所在地的公证机关进行公证。

　　第二十二条 抵押双方当事人必须在抵押合同签订之日起二十日内,持抵押合同、有关批准文件及以下证件向交易管理部门申请抵押登记:

　　(一)抵押合同,抵押登记申请书;

　　(二)抵押双方当事人身份证明、法人资格证书;

　　(三)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或生效的房屋预售(购)合同;

　　(四)抵押人上级主管部门的批准文件;

　　(五)产权共有人的同意书;

　　(六)监证机关认为应该提供的其它证件。

　　第二十三条 交易管理部门在收到抵押登记申请后,应于五日内作出是否准予登记的书面答复。

　　第二十四条 以依法取得房屋所有权证书的房地产抵押的,房屋产权产籍管理部门在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执,并向抵押人颁发《房屋他项权证》。

　　以预售商品房或者在建工程抵押的,交易管理部门应在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证时,正式办理房地产抵押登记。

　　第二十五条 抵押合同自批准抵押登记之日起生效,未经抵押登记抵押行为无效。

　　第四章 预购(售)房屋抵押登记

　　第二十六条 在本市预购商品房、公有住房需办理贷款抵押的单位和个人均可到房地产交易管理部门进行预登记。

　　第二十七条:本办法所称预购商品房和分有住房的贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房和公有住房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。