（１９９９年１２月６日上海市人民政府令第７６号发布）

第一条　（制定目的和依据）

为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　（适用范围）

本办法适用于本市行政区域内的房地产抵押。

第三条　（有关用语含义）

下列用语在本办法中的含义：

（一）房地产抵押，是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权（以下统称房地产）作为债权担保的行为；在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。

（二）房屋期权，是指以建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预购（售）合同约定将来某一时间获得建成房屋的权利。房屋期权包括房屋建设工程期权和预购商品房期权。

第四条　（基本原则）

房地产抵押应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则。

依法设定的房地产抵押权受法律保护。

第五条　（可以抵押的房地产）

下列房地产可以抵押：

（一）依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；

（二）依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；

（三）依法获得的房屋期权；

（四）依法可以抵押的其他房地产。

第六条　（不得抵押的房地产）

下列房地产不得抵押：

（一）以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权；

（二）尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；

（五）政府代管的房地产；

（六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；

（七）权属不明或者有争议的房地产；

（八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；

（九）已出租的公有居住房屋；

（十）依法不得抵押的其他房地产。

第七条　（抵押担保的债权范围）

抵押担保的债权范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，从其约定。

第八条　（抵押权担保的期间）

抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

第九条　（抵押物价值的确定）

设定抵押权时，抵押物的价值由抵押人和抵押权人协商议定，抵押人和抵押权人协商议定不成的，可以经双方当事人协商委托房地产评估机构确定。法律、法规另有规定的除外。

第十条　（抵押物的价值与所担保的债权）

抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值；其中，出让土地使用权抵押所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额，房屋建设工程期权抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价。

设定抵押权后，该房产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。

第十一条　（再次抵押的告知）

以已设定抵押权的房地产再次抵押的，抵押人应当将已抵押的事实书面告知接受再抵押者。

第十二条　（以已出租的房地产设定抵押权）

以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

第十三条　（以有期限的房地产设定抵押权）

以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用年限。

第十四条　（以共有房地产设定抵押权）

以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押物以抵押人享有的份额为限。

以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。

第十五条　（以两宗以上房地产设定同一抵押权）

以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的，从其约定。

第十六条　（以出让土地使用权设定抵押权）

以出让土地使用权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，并不得违反国家和本市关于土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。

第十七条　（设定抵押权时房屋与土地使用权的关系）

房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押。以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。

第十八条　（以商品房设定抵押权）

房地产开发企业不得以已预售的商品房设定抵押权。

房地产开发企业以已建成商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物。

第十九条　（抵押合同签订后新增的房屋）

抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。

第二十条　（以有限产权房屋设定抵押权）

以有限产权房屋设定抵押权的，必须符合国家和本市有关有限产权房屋权利的规定。

前款所称的有限产权房屋，是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。

第二十一条　（以房地产设定最高额抵押权）

债权人和债务人可以以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。

约定的债权发生期届满后，抵押人和抵押权人应当办理最高额抵押权确定登记。实际的债权发生期短于约定的债权发生期的，可以以实际的债权发生期为准；实际的债权发生期超出约定的债权发生期的，以约定的债权发生期为准。债权发生期届满时，实际存在债权的累计数额低于最高债权限额的，以实际存在债权的累计数额登记为被担保的主债权额；实际存在债权的累计数额超出最高债权限额的，以最高债权限额登记为被担保的主债权额。