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    提前还贷也要精明出招
    发布时间:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律师网浏览量:1,003 ℃

    提前还贷也要精明出招 提前还贷也要精明出招

    “还了吗?”这已经成为央行去年10月底加息以来最新流行的问候语。央行多次加息,令提前还贷成为众多购房者的实质行动。但是,你真的需要提前还贷吗?提前还贷又应采取哪种方式呢?记者经过采访后发现,购房者提前还贷,不仅要考虑自身实际情况,还要谨慎选择还贷方式,这样才能更聪明地节省利息。
      
      三种人群掀起提前还贷热
      
      央行在半年内连续两次加息,虽然增加幅度都不大,但还是刺激了部分购房者神经,在各地引发了不同程度的提前还贷热潮。据分析,提前还贷的客户主要有三种心态。第一种是加息恐惧型,担心新增的月供压力过大,影响生活质量。第二种是节省利息型,想通过提前还贷,减少利息支出。第三种是无处投资型,觉得自己手中有闲钱,也不善于投资,就有了提前还贷的想法。
      
      业内专家认为,提前还贷事实上有利有弊。利的方面是可以省下还款利息,在没有更好的投资途径时,也是一个很好的省钱方法。弊的方面是提前还贷后,资金的流动性减小,遇到有更好的投资渠道或者急需资金时,就会捉襟见肘。
      
      人民币升值不影响提前还贷
      
       7月21日,央行公布人民币升值2%。这对购房者提前还贷是否会造成不利影响呢?对此,永亨银行深圳分行信贷管理部主任郑小姐表示,人民币升值不会增加提前还贷的比例,因为深圳市房地产的主要购买者是国内居民,所持有的币种也是人民币,人民币升值只会增加外资投资成本,并不会影响国内居民的投资利益。
      
       □ 提前还贷小测试
      
      如果你属于以下情况,说明你适合提前还贷:
      
       1.选择了等额本息还款法,处于还贷前5年内,提前还贷可省下很多利息。
      
       2.自己手上有闲余资金,但又苦于没有其他投资途径,或者是投资收益率小于贷款利率。
      
       3.不久将来有大笔开支的可能性比较小,或是此种支出可以更改实施年限。
      
      如果你属于以下情况,则说明你不适合提前还贷:
      
       1、房贷期已过5年。
      
       2、有多种投资渠道,收益大于存款。
      
       □ 专家提醒
      
      提前还贷要出“组合拳”
      
      专家:众夏地产总经理助理魏x清
      
      要做到精明地提前还贷,还必须注意到提前还贷中会遇到的方方面面问题,例如办理手续,还贷的退保、注销等问题。
      
       1.组合贷款要先还商业贷款。公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金,完全可以根据个人的喜好和需求,来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。由于商业贷款的利率较高,所以要省利息,就要先还商业贷款。
      
       2.违约金问题。部分银行在签订的贷款合同中有明确约定,贷款人办理提前还款会收取一定的违约金,购房者必须细心留意。
      
       3.还贷后要去退保。购房者如果当初申请住房贷款时办理了住房保险,假如全部提前还贷或缩短了贷款期限,可以向保险公司申请退回部分保险费。退保时一定要保险公司给出具体的计算公式,并做出解释,还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。
      
       □ 典型案例及解决方案
      
      【案例】
      
      提前还贷6万,省息8万多
      
      易小姐是房地产从业人员,月收入不太稳定,好的时候收入可以上万,但差的时候只有3、4千。她在2004年11月购入价值50万的房子,首付10万元,银行贷款40万。贷款期限是20年,每月供的等额本息为2648.67元,总利息为235680.73元。2005年初由于发了奖金,加上工作业绩不错,她积攒了6万元的储蓄。于是打算在8月份提前还贷,以减少利息的负担。这时有三种提前还贷的方式可以选择:
      
      第一种:月供基本不变,将还款期限缩短。易小姐提前还贷的6万元抵扣本金后,由于月供基本不变,贷款期限会缩短。经计算,贷款期限将缩短4年,即2020年2月就可全部还清贷款,总共节省利息84674.52元。
      
      第二种:减少月供,还款期不变。易小姐提前还贷6万元抵扣本金后,因为还款期没有变化,所以每年需还的本金较少,利息相应降低,月供也会下降。经计算,月供款将会由原来的2648.67元减少到2224.43元,总共节省利息35351.31元。
      
      第三种:月供减少,还款期也缩短。经计算,6万元的提前还款,可以把月供减少到2383.77元的同时,把贷款年限缩短1年3个月,即到2023年8月份就可以还清贷款,总共节省利息51379.07元。
      
      由于第三种提前还贷方式比较复杂,处理的相关手续较多,许多银行都不建议办理这种还款方式。而且相比之下,第一种还款方式节省利息更多,所以采取月供不变,缩短还款期的方式来提前还贷比较划算。
      
      【专家解决方案】
      
      年内提前还贷很划算
      
      中国银行蛇口联检支行行长、理财专家魏女士提醒易小姐,在考虑提前还贷时,有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡,通盘考虑后再做决定:
      
       1.易小姐不用急着提前还贷,因为利率从下一年度的1月1日起执行,还有四五个月的时间观望。而且加息对于易小姐的生活影响并不大,利率上升了0.2%,月供也只增加了60.13元。
      
       2.做决定前要衡量以后可能的资金需求。易小姐从事业务工作,在投资方面的时间自然不会太多,而且国库券,基金等投资收益大多在3~5%之间,并不具有吸引力,所以投资其他渠道并不适合易小姐。不过需要考虑的是不久以后可能出现的一些大开支,例如结婚、读书、旅游等。如果需要时没钱再要向银行借款,就比较困难了。
      
       3.建议易小姐在年内做出提前还贷的决定,因为采用等额本息法还贷时,前5年的利息支付是比较多的,尤其是第一年承担的利息部分远远超出了本金部分,所以在这个时期提前还贷最划算。而且相对于可能产生的违约金,节省的利息要大得多。当然,这要求易小姐对自己今后收入的稳定要有足够的信心。

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