房地产抵押存在种种误区，直接或间接影响了房地产抵押业务的开展。最大的误区是抵押权人过分小心，总希望办理的手续越全越好，索取的证件越多越好，担心债务人偿还不了债务时遭受损失。这种担心是可以理解的，但这样做往往会增加抵押人的麻烦，增加抵押费用，容易引起抵押人的反感，甚至把业务搞丢了。

误区之一：乡（镇）、村所在地的房产不能抵押，有的直接提出抵押房地产只限在县（市）以上城区范围之内。乡（镇）、村所在地的房地产有多种情况，一是乡（镇）、村集体土地使用权不能单独抵押，但《担保法》规定，“以乡（镇）、村的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，因此乡（镇）、村企业的厂房及占用土地可以抵押；二是建制镇和有的乡政府所在地，就有国有土地，少数也有以出让方式取得的土地使用权；三是《担保法》规定，宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。没有说宅基地上的房屋不能抵押，只是抵押人债务清偿不了时，抵押物难变现。司法部2002年2月20日通过的68号令“公证机构办理抵押登记办法”明确，“位于农村的个人私有房产”，“办理抵押登记”应是“抵押人所在地的公证机构”。“抵押权人自公证机构出具《抵押登记证书》之日起获得对抗第三人的权利”。

也有些抵押权人，在设立宅基地上的房产抵押时，只要在宅基地所在地有未享受过宅基地权利的第三人做担保，并交一定数量的担保金，办理房屋抵押贷款。当抵押人还款后，第三人交的担保金由抵押权人补偿不低于银行利息的费用。当抵押人清偿不了贷款本金和利费时，直接将房产转让给第三人。但要预先在抵押合同中协商好转让变现的价格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒滩等土地使用权，只要经过发包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估价和抵押金额的确定。

误区之二：国有企业资产抵押要经主管部门批准；集体企业资产抵押，要凭职代会的决议；股份制企业资产抵押要凭董事会决议。我国企业早已实施法人治理结构。各种企业类型的企业所拥有的资产属于企业的法人财产，根据《公司法》和《企业法人登记管理条例》的有关规定，企业依法享有对这些资产的所有权、占有权、使用权、处分权等民事权利。而企业的法定代表人是代表企业行使职权的签字人，完全有权利行使上述各种民事权利，根本不需要这个批复，那个决议。最近最高人民法院“关于国有工业企业以机器、设备等财产为抵押物与债权人签定的抵押合同的效力问题的批复”指出，“国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签定的抵押合同，如无其它法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”明确指出了，企业用企业资产抵押的行为，不能以政府主管部门是否批准来确定抵押效力。

误区之三：住宅房产抵押合同必须都要到房管部门登记，所有共有人都要签字。共有房产抵押要登记，共有人都要到场并签字同意抵押，这是办理手续的必要程序。但在实际操作中，还要分别具体情况：一、几万元或十几万元的房产，客户急要几千元、或近万元的钱用，只要信誉好，用途正当，有还款能力，典当行了解的，有些典当行直接收了房产证就放款了，也有的典当行只要共有人到场签字就放款的。抵押人还不了债务时，赖帐不划算，重新办房产证可能花的钱不比贷款本金少，万一要诉诸法院，只是不能对抗第三人，债权还是保护的。这样更符合方便、快捷的特点。二、有些客户房产共有人出差或长期在外做生意，急等钱用，要以房地产权抵押怎么办？有些典当行，按共有人份额，对属于持证人的部份进行抵押给予贷款。《担保法》解释第五十四条“按共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。”

“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”因此，对共有人的财产抵押，共有人不能到场的，不能简单的视为能抵押、不能抵押，重要在我们事前和事后做好工作。安徽蚌埠兴达典当行陈孝凯同志在大连研讨会上讲，“手续要完备，我认为必须要完备，但不能为要求完备把典当行的小、快、灵的特点丢掉，否则人家就不会到典当行来了。”这是有道理的。

误区之四：公共事业单位的房产不能抵押。《担保法》中规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它公益设施”不能抵押。

这里讲的是“以公益为目的”的“公益设施”。近些年来，学校、医院、机关、团体等行政事业单位，大部分利用自身的特点和优势创办了不少企业，以经营性的资产抵押，有何不可？《担保法》解释第五十三条明确，“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗设施和其它公益设施以外的财产为自身债务设定的抵押，人民法院可以认定抵押有效。”司法部68号令也明确，“……事业单位、社会团体和其他非生产性企业组织所有的机械设备……等生产资料”抵押，经公证机构抵押登记后，能获得对抗第三人的权利。我们遇到一个司法机关，新建办公区，资金不够，经政府和国资部门批准，以旧办公区整体出售资金，补偿资金缺口，但新办公区未建好，旧办公区出售不了，以政府和国资部门的批文将旧办公区整体抵押取得资金，使新办公区很快完工，这种抵押能说不可吗？

误区之五：关于抵押房产腾空和过户问题。现在有不少抵押权人，为了万无一失，在房产抵押时，要求抵押人将抵押物腾空或过户给抵押权人，再办理贷款。这样不仅增加了工作的麻烦，一个抵押物两次过户，要多交多少税费？无形中增加了抵押人的负担，减少了抵押权人的效益。同时与房地产抵押的法定含意不符，“房地产抵押，是指抵押人以合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。”要人家腾空、过户，不能叫“不转移占有”；同时“债务人不履行债务时，债权人有权依照《担保法》的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”要求房产腾空、过户后再放款，是于理不通、于法不符的。抵押就是要按抵押的法规办事，不能附带其他任何条件。