土地抵押转为在建工程抵押的风险及防范

　　土地和房产的登记部门不同，土地使用权抵押在土地管理部门登记，在建工程抵押则在房地产管理部门登记，在将土地使用权抵押转为在建工程抵押时，原有的抵押合同和登记必须注销，然后签订新的抵押合同，并重新办理登记。

　　在此过程中要注意，依法被查封的财产是不能抵押的，作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的，注销原抵押登记，就无异于放弃了抵押。另外，土地使用权虽然没有被查封，但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物如果突然被查封，此时，在建工程抵押权登记将无法办理。

　　法律防范对策：

　　土地使用权抵押转为在建工程抵押前，要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封;如未被查封，应提前备好注销和重新抵押登记的全套资料，力求在尽量短的时间里完成;调查核实抵押人是否涉诉及涉诉进展，并做好保密措施，防止抵押人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。

　　抵押权与工程价款优先权冲突的风险及防范

　　《合同法》第286条及最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，该风险不得不防。

　　法律防范对策：

　　要求提供工程承包人自愿放弃优先受让权的书面承诺;在做尽职调查时应当索取建设工程施工合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款。

　　在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险及防范

　　《税收征收管理法》规定了：纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即税收优先权优于在建工程抵押权。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的，银行在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于商业银行处置并就处置价款优先受偿，收税后的剩余部分，银行才可以受偿。

　　法律防范对策：

　　尽职调查时要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证;通过税务机关了解有关抵押人的税收情况。