范例一 开发商未能及时办理业主产权证 业主陈某于１９９７年一次性付款购买了某公寓的一套商品房。双方约定，当年９月３０日前交付使用，又在补充条款中约定，开发商应在１９９７年１２月３１日前向房地产管理部门提交完毕与业主办理房屋产权证有关的证明，若违约将由开 范例一 开发商未能及时办理业主产权证

业主陈某于１９９７年一次性付款购买了某公寓的一套商品房。双方约定，当年９月３ ０日前交付使用，又在补充条款中约定，开发商应在１９９７年１２月３１日前向房地产管理部门提交完毕与业主办理房屋产权证有关的证明，若违约将由开发商向陈某进行赔偿。但 直到陈某申请仲裁的1９９８年2月９日，开发商仍未能提供有关的证明，致使陈某无法拿到产权证。７月２４日，市仲裁委员会就此作出仲裁：开发商应向陈某赔付违约金３５７７０ 余元（从１99７年１０月1日至１９９８年７月２４日止），同时全额承担仲裁费用。

范例二 周某诉潘某房屋产权纠纷案

案 情 介 绍

１９８９年，某煤矿为解决职工住宅问题，在煤矿附近建造职工住宅楼一幢。当时，被 告潘某的丈夫毛某系该矿工会主席，他已于１９８７年购买该矿出售的折旧公房一户，共花人民币５７０元。他又索取在附近新建的职工住宅楼一户，将其于1９８７年购买的折旧公 房改为其弟媳原告周某的名下，因为原告也是该矿的职工。房屋实际上仍由被告夫妻居住，并且原告也没有支付给被告夫妻该房的房款５７０元。于１９８９年１２月４日，原告公爹 毛甲出资，由原告与其公爹毛甲共同按新建房的１０％交购房款４７３２.6４元。1９８９年末，该楼竣工，由原告周某与某丈夫搬入居住。但房产证是被告丈夫毛乙的名字。１９９ 1年６月１９日，煤矿房产科以毛乙已购买了折旧公房为理由，按矿上的规定，已有折旧公房不再分配住房为理由，将这户住宅收回，这户住宅新分配给原告周某。并将房证改在周某 的名下，将原来折旧出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。

被告潘某的丈夫毛乙，于１９８９年12月2０日，起诉与被告离婚，被告提出在煤矿附近购买的四号楼的有限产权是她和丈夫毛乙共同财产，要求分得此房。为此，原告就此房的 确权问题提出诉讼。

审理及评析

一审法院经审查认为，此房的使用权和有限产权是被告夫妻存续期间共同取得的财产， 煤矿房产科以被告丈夫毛乙有公房为由收回此房分给他人的行为无效，侵犯了共有人的合法权利。原告的诉讼请求不予支持。判决该房的使用权和有限产权属于被告和其丈夫共有。原 告对一审判决不服，向中级人民法院提起了上诉。

中级人民法院经审查认为：被告的丈夫毛乙于１９８７年购买出售的折旧房一套，按其 所在单位的规定，已失去取得新建住宅楼的购买资格，其分配的住宅权已被矿上收回，因此，被告对争讼的房屋没有使用权，同时，被告及其丈夫并未对新购房屋交付预付款，所以没 有取得争议房屋的有限产权，矿上将争议的房屋重新分配给职工原告周某，原告支付了预付款并且取得了房产证，因此，原告取得了争议房屋的有限产权。据此，二审法院取消一审法 院判决，改判如下：

撤销一审法院判决。讼争房屋的有限产权属于原告周某所有。

问 题 解 说

（一）本案中房屋有限产权的含义是什么？

有限产权，又称之为“部分产权”指房屋产权人对享受政府或企事业单位津贴而建造或 购买的房屋所享有的、部分权能受法定限制的产权。

有限产权是我国城镇住房制度改革，逐步推行住宅商品化过程中的产物。住房问题，是 我国亿万人民普遍关心的一件大事。建国以来，国家为城镇居民建房投入了大量的人力、物力和财力，但城镇住房供需矛盾并没有得到明显缓和。现行的一套低租金分配住房的办法， 存在着严重的弊端，不能体现按劳分配原则，刺激和扩大了住房需要。国家的负担越来越重。人们需求最迫切的住房这个大商品没有进入商品市场，造成城镇居民消费结构和社会产业 结构都很不合理的现状。几十年的实践说明，现行的住房制度解决不了城镇住房问题。在这种严峻形势下，党和国家自８０年代初就开始酝酿对现行的住房制度进行改革，先是搞改革 试点，后于１９８７年下决心正式在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案。住房制度改革的目标是：按照社会主义有计划商品经济的要求，实现住房商品化。从改革公房低租 金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住房通过商品交换，取得住房的所有权或者使用权，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环， 从而走出一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑和建筑工业发展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改 善居住条件上来，以便通过国家、集体和企业的共同努力，加紧解决住房困难。而所建的商品住宅和旧有公房在现行的低工资制度下能否卖出去给职工、居民，是衡量住房制度改革成 功与否的一个重要标志。为了积极鼓励职工个人购买商品住宅，国家采取了一系列的措施，主要有补贴出售、优惠付款（包括分期付款、长期低息抵押贷款）、按标准价优惠出售等。 为了保证职工个人购买的这种商品住房能用于自住，以达到住房制度改革的目的，就有必要从政策法律制度上对这种房屋产权的流转作出某种限制。于是，房屋的“有限产权”便应运 而生。由于我国的住房制度改革一直处于摸索、改革创新阶段，故在不同时期，有限产权的内容是有所不同的。

１.住房制度改革开始到１９８８年２月２５日以前。这一时期，有限产权的内容，主要是职工按规定对补贴购买的住宅，享有购房人的权利，但不得出租、典当。如需出售、转 让，必须出售、转给原售房单位或房地产部门。

２.1９88年２月２５日以后。这个时期的有限产权制度在内容上与住房制度改革试点时期相比有所变化，已停止补贴出售的办法。职工按标准价买到住房后，产权归个人所有，可 以使用、继承和出售。但出售的增值部分不能完全归个人。且在个人出售时，原出售单位有优先购买权，所以个人享有的实际上还是有限产权。

３.１９９１年１２月３１日公布的国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇制度改革的意见》从政策上对住房制度改革作了最新也是最全面的阐述。其中提出了“部分 产权”的概念，指出：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积之内的实行标准价，购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以 后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所有收益，按政府、个人、单位的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住 时受到法律保护，按标准价购入的住宅投入市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。”这种由于享受了政府和单位优惠价所购得的房屋产权，其名词从“有限产权”改为“ 部分产权”。“有限产权”的主要内容：①产权人享有占有权和使用权、有限处分权和收益权；②可以继承；③可以在购房五年以后进入市场出售或出租，但不得高价，而且，出售和 出租所得收益应由政府、单位、个人按产权比例进行分配；④原产权单位有优先购买权和租用权。同时，法律也允许享有有限产权的购房者和补贴者各自让渡自己的权利，购买者可能 通过清偿补贴费用等方法使自己享有的有限产权变为完全产权。但是，有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房产交易市场。