第一节 物业管理法律关系概述 一、研究物业管理法律关系的意义 物业管理法律关系是指物业管理法规实际组控物业管理社会关系和社会行为时所形成的法律上的物业管理特定境位中主体间权利、义务关系。它是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间 第一节 物业管理法律关系概述

一、研究物业管理法律关系的意义

物业管理法律关系是指物业管理法规实际组控物业管理社会关系和社会行为时所形成的 法律上的物业管理特定境位中主体间权利、义务关系。它是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系之一种，体现物业管理关系当事人、参与者 的行为目的的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业管理关系系统中居于各境位并以特定社会角色身份存在的主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业管 理法律规范建立的法律关系。

物业管理法律关系论，是关于物业管理法规发挥组控功能，直接规范具体物业管理民事 、经济、行政、刑事关系的模式的概括理论。它主要包括：物业管理法律关系的一般阐述；物业管理法律关系特定境位中主体、客体(标的)和内容(权利义务)三要素的论析；能够引起 物业管理法律关系产生存在、变更和终止(消灭)事实的说明。

物业管理法律关系在中国大陆是随着改革开放后房地产市场经济发展和物业管理事业于 1981年开始起步推进而出现的一种崭新的法律关系，对其进行研究具有十分重要的意义：

1.物业管理法律关系是物业管理法规控制、调整物业管理社会关系的产物(结果)，是根据物业管理法律规范确立的以民事经济权利义务为主要内容的社会关系，是用来直接规范现 实物业管理关系，使该关系在法律轨道上运行的根本手段和法律模式。它作为法律模式(一种法律关系形式)，从始至终规范着被物业管理法律调整的物业管理社会关系，使之符合法 规的规定。法律规范是抽象的，因为法律规定是并且只能是针对受其规范的时空之内不特定的一切人和生活事实而发。而法律关系却是具体的。物业管理法律关系与作为物业管理法规 调整对象的社会关系实际上只是一个关系，换言之，受物业管理法规调整的社会关系是以物业管理法律关系出现的。因此，物业管理法律关系是物业管理法规调整约束、组控物业管理 关系和活动最直接的基本性方法，是物业管理法规发挥功能的始点，又是归结点。所以，物业管理法律关系论在物业管理法学理论中居于核心地位。研究物业管理法律关系，有利于掌 握物业管理法学的核心理论，明了社会物业管理各种关系哪些已被纳入法规组控范围及其组控重点所在，正确理解对物业管理实务活动和纠纷处理所应坚持的“以事实为根据，以法律 为准绳”的法律原则，学会运用物业管理社会关系的法律模式去分析、评价、调整物业管理实际关系。

2.物业管理法律关系是物业管理法规与现实物业管理事务活动发生联系的途径，物业管理法规是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关系的目的。由于物业管理法律关 系是与物业管理法律规范紧密结合在一起，是以物业管理法规的存在为前提，因而研究它也就是研究物业管理法规在实施中对现实物业管理社会关系规范化、法制化的适宜程度和组控 效果的问题，以便结合物业管理社会关系发展变化实际情况，采取有效措施及时完善物业管理法规和保证其正确实施，这对于加强中国物业管理法制建设和健全物业管理具体法律制度 会产生有益的促进作用。

3.物业管理法律关系是一种由物业管理法规规定的居于特定境位主体间权利义务关系，以有关当事人的境位权利、义务为主要内容。在具体的物业管理实务活动中，有关当事人的 行为应当遵守物业管理法律关系内容的具体要求，在充分享有权利的同时全面履行自己承担的合法义务，若其行为违反义务规则，就要依法承担相应的法律责任(惩戒性报应)。因此， 研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法、采用促进自觉守法综合措施等方式办法，来有针对性地解决中国现实改革和发展过程中所产生的物业管理关系各 类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调等矛盾问题，有效化解有关当事人间的利益冲突，从而对建立和稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。

二、物业管理法律关系的要素

物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构 成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统的主体、客体、内容三要素说。由于变动原因本 身属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说，但是同时强调主体乃是指处于特定法律境位的具有法定身份的主体。

(一)物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体，可简称业事主体，是指参与物业管理法律关系而居处一定法 律境位具有法定身份的享有权利承担义务的当事人。法律关系是一种人与人之间的社会关系，所以必须有参加这种关系的主体。由于物业管理法律关系按所属组控的法律部门不同可划 为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系，相应地，业事主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。

法律关系的主体是人。法学中和法律中的人，不仅包括有肉体构造和生命力的自然人， 还包括将社会组织甚至某类财产通过法律拟制成的“人”，通称“团体人”，如可以享受权利承担义务的法人、非法人团体和国家。成为法律关系主体的资格，称为法律上的“人格” ，只有具有法律“人格”的，才为法律上的人，才能成为法律关系主体。法律上的“人格” 是由法律赋予的一种资格，一种权利能力，是社会成员或社会组织能够作为独立主体参与一 定法律关系而入居一定的法律境位取得特定身份并享受一定权利所必须具有的条件。人格是随主体的产生而产生，并与主体不可分离地共存，主体不存在了其人格也消失。民法上自然 人的人格是一种不依附于任何人而独立存在的权利能力，人格与生俱有，既不可被他人剥夺，也不得由本人放弃或转让，除了死亡之外，人世间没有任何力量可以导致自然人的人格消 灭。身份是主体所入居的境位和角色的反映，属于社会性人的要素。对“身份”一词，《辞海》解释为“人的出身，地位或资格”，在法学和司法实务中，将“身份”理解为主体在特 定关系中所处的不可让与的地位或社会角色关系状态。如民法调整的人身关系包括身体关系、人格关系与身份关系三类。