业主与物业公司之间的纠纷有相当一部分是因为物业费的收取不合理而引发的。物业公司到底哪些收费是合理的，哪些是乱收费？收费的依据是什么？由于有些物业公司因为工作失误或有意不明示收费标准，剥夺了业主的知情权，引起争议也就在所难免了。本版特约请有关律师，详细 业主与物业公司之间的纠纷有相当一部分是因为物业费的收取不合理而引发的。物业公司到底哪些收费是合理的，哪些是乱收费？收费的依据是什么？由于有些物业公司因为工作失误或有意不明示收费标准，剥夺了业主的知情权，引起争议也就在所难免了。本版特约请有关律师，详细查询了有关法规，将普通住宅的物业管理收费尽可能进行说明，以便消费者心中有数。

文件索引

目前规范北京市物业收费及与收费有关的法规、文件主要有：

1.国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知(计价费?1996?第266号)。

2.北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》(京价房字)?1997第196号?。

3.北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》(京价房字?1998?第394号)。

4.北京市居住小区管理办公室《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》(京小区办字?1998?第011号。

5.北京市房屋土地管理局关于印发《北京市居住小区物业管理服务基本要求》(试行)的通知。(京房地物字?1999?第187号)。

6.北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局限2000年颁布的《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费暂行办法(试行)》(京价房字?第163号?)。

住户个人交纳的项目和标准

根据有关文件，普通住宅的物业管理费收费标准由两部分构成，一部分由住户个人交纳，一部分由产权人交纳。住户个人交纳的项目和标准如下：1、保洁费：2至5元／户／月，具体标准由各区县物价局制定；2、保安费：3至5元／户／月；3、各项费用统收服务费：1元／户／月；4、车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车)：由各区县物价局制定；5、露天停车场、路边划线停车位的收费标准是：小车每月150元，大车每月210元。地下停车库的收费标准由经营者自行定价。

产权人交纳的标准

产权人交纳的费用，具体项目和标准如下：1、绿化费：0.55元／平方米／年；2、化粪池清淘费：0.3元／平方米／年；3、管理费：一般住宅2.4元／平方米／年，乙类住宅2.8元／平方米／年?甲类住宅3.5元／平方米／年；4、房屋共用部位小修费：一般住宅2.36元／平方米／年?乙类住宅3.54元／平方米／年?甲类住宅4.72元／平方米／年；5、房屋共用部位中修费：一般住宅5.42元／平方米／年?乙类住宅7.06元／平方米／年?甲类住宅8.19元／平方米／年；6、大修费：一般住宅5.04元／平方米／年；甲、乙类住宅7.56元／平方米／年；7、小区共用设施交纳维修费：1元／平方米／年。8、高层住宅的产权人还应交纳电梯、高压水泵的运行维护费，全市目前没有统一价。

经济适用房住宅公共物业管理服务费标准是0.5元／平方米／月(绿化率超过30%时，物业管理费为0.52元)，由产权人交纳。服务范围包括公共区域的保洁、保安、绿地养护、化粪池清淘，房屋及小区共用设施的日常维护。高层住宅的产权人交纳的电梯和高压水泵维护费用为0.47至0.56元／月／平方米。

高档住宅的物业实行市场价，具体价格及收费项目由物业公司与业主委员会协商确定。

根据以上法规及文件规定，物业公司在收取物业管理费用时，可以在标准上加收5.5%的税费，但物业公司代收代缴的费用不能加收税费。物业公司可代产权人收取环卫局的垃圾清运费，标准为每户每年30元。

不得一次性收取多年物业管理费

物业管理费可以按月、季、半年、一年收取，但不得一次性收取多年物业管理费。有些开发商在房屋交付时，一次性收取多年物业管理费，否则不给钥匙，开发商的这种行为是违反法规规定的，如果开发商交钥匙时间超过了合同约定的交付期限，开发商应承担迟延交房的违约责任。

如果开发商或物业公司都摆正自己的位置和心态，将政府明文公布的收费标准公之于众业主，有些纠纷是可以避免的。由于目前物业管理存在的矛盾，所以有关主管部门正在酝酿物业收费及管理体制的改革，期望不久的将来，一部能规范物业管理各方行为及具有可操作性的物业管理法规尽快出台。

物业：怎样签订物业管理合同

购房人将房款付清或办妥分期付款手续后，就要到房产商指定的房屋物业管理公司签订合同。

-带好下列证件：

1、与房产商签订的“购房合同”

2、购房付款发票

3、身份证。

4、支付物业管理费。

5、区房地产管理处办理产权的收据。

-物业管理合同应具备以下主要条款：

1、双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托人)为某物业的业主或业主选举产生的物业管理委员会，乙方(受委托人)为物业管理公司。

2、管理项目。即接受管理的房地产名称，坐落位置、面积、四周界限。

3、管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、园林绿化养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。

4、管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽谈决定的，如停车场的停车费，这些收费，能明确的内容都应当在合同中明确规定。

5、双方的权利和义务。

6、合同期限。即该合同的起止日期。

7、违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

8、其它事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调节，合同的变更等。

中国六城市居民逾三成对物业管理不满意

晨报讯10月25日消息：近日，中国社会调查事务所在北京、上海、广州、天津等6个大中城市对1200位所居住房屋有物业管理的居民做了专项问卷调查。结果有34%的被调查者表示对所在住所的物业管理“不满意”；37%的被调查者对所在住所物业管理满意度“一般”。