业主不知道的一些有关小区公共收益并物业私吞，业主维权指南，业主应该留意小区公共区域的收益，争取属于自己的利益。

　　委员建议出台政策让公共收益不再被物业悄悄“截留”;法官代表拿出“标杆判例”提醒业主维权

　　陈 郁

　　在今年春节前夕，外地的一个居民小区给业主发“红包”的新闻，引起了来自镇江的省政协委员蒋鹏程的关注，而这所谓的“红包”其实就是该小区在年底结算了电梯广告、车位出租等收益后，给业主的分红。在小区已经住了5年的蒋鹏程对比发现，他们小区不仅没有发过“红包”，就连起码的收益明细他都不知道。为此，今年两会上，蒋鹏程打算提出建议，相关部门应该制定细则，明确公共部分年底收益“分红”原则。

　　这些都属公共收益

　　1小区公共区域内的广告收益，如户外广告、轿厢广告等。

　　2小区公共区域的停车位收益。

　　3小区公共区域内租赁的摊位收益。

　　实地调查

　　小区60多部电梯年广告收益12万，可从没分红过

　　“我们小区的居民楼都是小高层，电梯内花花绿绿的广告也是没断过，这些收益其实应该归业主呀。”省政协委员蒋鹏程坦言，自己关注这小区公共区域的收益分配问题，是缘于外地的一篇新闻，该新闻的内容是，在去年年底，这个小区的居民欢欢喜喜地收到了物管发放的红包，而红包的钱则来自于当年度包括车位收入、广告等项目的收益。

　　看了这篇新闻之后，蒋鹏程对比发现，自己小区内的广告也不少，车位也停得满满的，可为啥就没见过自家的物业公司发红包的好事呢?询问了物业公司之后，对方的答复也很简单，他们作为小区的管理方，有权力经营小区内的广告，而且作为物管，本身的管理成本就很高，光靠物管费是要亏本的，因此这些小区公共部分的收益自然得给他们用来补贴成本，防止入不敷出。

　　面对物业公司的解释，蒋鹏程委员却有些不认同，不过让他犯愁的是，由于找不到相关的法规“撑腰”，物业公司依旧显得很强硬，而小区业主委员会也显得有些难办。

　　蒋鹏程委员在调查中发现，在当地被调查的小区业主中，有至少8成的业主表示不知道小区公共物业收益这回事，余下的受访者虽然表示知道，但都不清楚这些收益归谁所有。

　　记者昨天来到位于城东的一家楼盘探访，发现该小区共有10栋居民楼，共30个单元，每个单元设有两部电梯，每部电梯内都有商业广告。记者随后以广告公司业务员的身份与该小区的物业公司取得联系。物业人员表示，该物业管理区域内一共有60多部电梯，每部电梯的广告承包费一年为2000元钱，如果要在小区的其它位置增设广告标识，可以打包卖，价钱可以适当便宜。

　　60多部电梯，每部电梯的广告承包费为2000元，60多部电梯一年共获得广告收入120000多元，如果按照该小区每平米1元的物业费、以及每套住房100平米面积计算，差不多可以免去120户小区居民一年的物业费，然而实际上，在该小区记者碰到的居民，都从未被告知，物业费可以有优惠的通知，显然这些钱全部都归了物业公司的收入项目。

　　举案说法

　　3年近600万公共收益过半归全体业主，无锡有“标杆判例”可循

　　“其实，《物权法》规定，小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有，相关广告收入应全部归业主所有。如果物业公司对小区广告履行了维护保养义务，在相关业主或业主大会的同意下，物业公司可获得维护保养广告而产生的利益，但这绝不是全部的广告收益。”来自无锡一家法院的人大代表，昨在接受记者采访时表示，他们去年就曾经审判过一起小区公共部分收益的案例，而最终小区全体业主获益数百万元，相信该判例最后能变成全国范围内处理同类案件的“标杆”。