【社会现状】

　　部分物业公司占用小区公用物业

　　业主与物业管理部门之间的关系一直备受关注。在今年的广州“两会”上，温良就提交了关于“赋予‘物业业主委员会’法律地位”的建议。

　　温良在该建议中表示，有业主反映，有的物业公司收支不透明，未经业主同意就单方面提高物业管理费，把停车位由月保改为临保，或提高租金，甚至高价出售。 “有的开发商或物业公司占用小区公用面积，非法占用架空层、车位、公共会所、值班房等，有的擅自在居民楼顶设置移动通信设施，擅自在小区占用消防通道设置停车场。”

　　小区公共物业被如是非法占用，而小区业主却难以维权。据了解，目前小区业主委员会的成立和运作都存在困难。

　　“有业主反映，对旧业主委员会拒不办理移交手续的行为，行政部门基本没有强制手段，只能采取上门谈话、发出限期责令移交通知等非强制措施。”温良表示，此外，业主委员会不是法人代表，没有法人资格，难以作为民事主体资格提起诉讼，需要通过召开业主大会，达到专有面积和业主人数双过半才能获得授权进行诉讼。这严重影响了业主和业主委员会的维权。

　　【法律分析】

　　业委会未具备应有法律地位

　　为什么部分物业公司会如此强势?对此，温良给出的答案是，“小区共有物权不明确，小区业主委员会未具备应有的法律地位”。

　　据介绍，由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，所以即使成立了业主委员会，受委托的物业公司的地位仍然强势于作为委托人的业主和业主委员会。

　　而在小区共有物业方面，也存在权属不清的问题。温良在建议中提到，众多业主表示，作为人防工程的地下车库、作为公摊面积的小区架空层、泳池、网球场、值班房以及小区道路等物业都应该属业主共有，由业主共同管理。开发商在出售完商品房之后，应将共有物业变更登记，交还给业主大会，不能侵占共有物业，不能将地下车位擅自出售或对业主进行拒租。但是，目前很多小区的公共物业没有按物权法的规定进行确权和产权登记变更，仍登记在开发商名下，甚至连土地使用权证都没交给业主大会或业主委员会。“感觉开发商很强势，甚至购房合同附件也要求业主放弃对架空层和停车场的所有权，非常不公平。”

　　“政府职能部门为开发商和物业公司开了许多方便之门，而且没有尽到监管责任。有的部门和街道对小区业主委员会成立和运作没有起到支持和指导作用。”据温良介绍，有业主表示，市物价部门2014年出台规定，要求业主私人所有的停车位要按照月保费的30%缴纳物业管理费，却没有对商业停车场和开发商、物业公司占有的停车场提出相应要求和明确详细规定，显失公平。

　　【立法建议】

　　借鉴国外经验杜绝垄断

　　针对上述现状，温良建议，赋予小区业主委员会相当的法律地位。通过市人大常委会向上级人大反映，建议全国人大立法明确赋予业主委员会合理的法律地位，以取得法律团体资格来加强对公民物权的法律保护和与中华人民共和国物权法律接轨。

　　“对小区共有物业进行登记确权。”温良还建议，明确共有物业归全体业主共有。同时政府要加大对业主大会、业主委员会成立和运行的指导和支持法律地位的确定。支持业主委员会有权以公开招标的方式(可参考建筑工程、招标办法)选聘物业公司或业主委员会自行管理。

　　“可以借鉴外国将物业管理费交业主委员会或第三方管理的经验做法，杜绝谁开发、谁物业管理的垄断市场行为。”

　　房管部门学习省人力资源厅对用工合同统一固定格式的合同办法来实行商品房统一固定格式的买卖合同。同时由当地街道政府或委托律师事务所统一每个楼盘设立专用银行账户，业主交费时按物业管理公司的通知，直接向该账户交纳物业管理费和水电费，之后每月十日前由业主委员会核准同意后，由当地街道办事处财务用专用账户资金向物业管理公司拨付核准的金额，这样既做到了有效的监督，又体现了政府参与严格管理;或者采取收支两条线的办法来管理。

　　此外，业委会挑选物业可以向社会公开招标。遇到物业公司突然单方中止合同或物业公司其他原因不能继续履行合同，应由业主委员会向当地街道政府报告，经双方同意后，向社会公布突发情况。“建议政府部门负起监督责任，做好小区共有物权确权工作，支持业主委员会和业主大会依法开展物业各种合法管理活动。”