业主告业主大会要求撤销决议　投票符合《业主大会议事规则》诉请被驳

　　业主马先生等两人认为，业主大会公告的《首批议案表决》第12条严重违反了《物权法》及上海市物业管理的有关规定，故请求撤销。闵行区法院在查明《首批议案表决》投票符合《业主大会议事规则》等规定的基础上，日前作出驳回马先生等两人诉请的一审判决。

　　业主大会作出决议

　　2005年8月13日，闵行区富宏花园业主大会和业主委员会登记成立，2006年3月2日，业主大会张贴《首批议案表决》结果公告，其中第12条内容为：“对于有经营行为的虹梅路3125号地下室和3131号地下室会所，按非住宅用房收取每月每平方米5.60元物业管理费”。2007年2月14日，业主大会与物业公司签订《物业管理合同》，其中第六章约定物业管理费收费标准为商业用房5.6元/月/平方米。查明，富宏花园办公楼等的原房地产权利人为林某，业主大会筹备组确定林某投票权数为36票。2006年10月，马先生等两人通过向林某购买房屋的转让方式取得了3125号地下室、办公楼、屋顶茶室等房屋产权5055.65平方米。之后，业主大会认可马先生等两人拥有投票权数51票。

　　决议违法请求撤销

　　马先生等两人认为，从2006年10月13日起成为3125号房产的业主。但在此前，了解到原业主林某从未接到任何通知参加业主大会行使业主权利。经查，发现2006年3月2日所作的《首批议案表决》决定严重违反了《物权法》及上海市物业管理的有关规定，故请求撤销上述决定。

　　马先生等两人的理由有三：一是按照《上海市住宅物业管理规定》第九条之规定，两人应当拥有51个业主权数，但业主大会在统计业主权数时程序严重错误。按2006年3月2日作出的《首批议案表决》结果公告显示，总业主权数为141个，而通过对收取物业管理费的议案的业主权数为132个，显然是业主大会未正确计算业主权数，导致马先生等两人无法履行其合法投票权，原业主林某也从未同意上述决定。二是业主大会对于作为拥有51个业主权数的马先生等两人，从未就上述决定的内容通知，侵害了马先生等两人的知情权。三是2007年2月14日，业主大会与物业管理服务公司签订委托代管服务合同时，在明知业主已经更换的情况下也没有及时通知马先生等两人相关合同内容，也未告知《首批议案表决》决定的内容。故认为业主大会的行为严重侵害了自己的正当权利。

　　时间上无侵权可能

　　业主大会辩称，马先生等两人是在2006年10月才成为小区业主，而其要求撤销的《首批议案表决》的第12条决定却是在此之前的2006年3月，在时间上根本不存在“未准确计算业主权数”“侵害合法权益”“侵害原告知情权”的可能。假说曾侵犯业主的权益，也应当由原业主提起诉讼。业主投票权数系由有关部门负责计算与审核，不存在统计业主权数的程序错误，临时筹备小组还按规定张贴“业主身份及其在业主大会会议上投票权数公告”，无任何人提出异议。要求撤销的决定早在2006年1月20日便由业委会公告实施，并通过招投标的方式选聘物业公司及制定收费标准，不仅合理合法，而且已以合同方式存在和履行，不可能予以撤销。因小区所有活动和决定均在公告栏内及时告示，并备案，没有故意不向马先生等两人通知任何重要事项之必要与可能。

　　不能举证未获支持

　　法院认为，因马先生等两人取得相关房屋权利的时间在业主大会形成《首批议案表决》公告的时间之后，事实上马先生等两人在形成《首批议案表决》时尚不具有投票权，且业主大会根据召开业主大会时原权利人林某拥有的房屋面积给予投票权数36票的事实，也符合召开业主大会时的客观事实。现马先生等两人起诉要求撤销《首批议案表决》第12条决定，应举证证明在进行业主投票时存在违反《业主大会议事规则》相关程序性要求之事实。然马先生等两人提供的证据并不能证明业主大会存在违反相关规定的事实，其诉讼请求，不予支持。

　　另外，业主大会的决定对全体业主具有约束力，当房屋权利人发生变更时，业主大会的决定同样适用于房屋受让人。法律法规也没有明确规定当房屋权利人发生变更时，业主大会执行机构对权利人变更前所作出的决定仍负有单独向房屋受让人告知的义务，作为该房屋的受让人无权以其未参加有关会议而不履行业主大会决定所产生的义务和责任。故马先生等两人认为未向其告知《首批议案表决》的相关内容，侵害了其知情权之意见，不予采纳。