摘要: 要发挥业主委员会的职能和作用，必须组织召开业主委员经验交流会，以适应工作需要，同时加大监管力度，另外还要增设业主委员会筹建日常办公机构，确保及时成立业主委员会。

　　业主委员会是小区物业管理不可缺少的一个组织，业主委员会代表住宅小区内的产权人、使用人，维护他们的合法权利 ; 决定选聘或续聘物业管理公司 ; 对物业管理公司的管理工作进行检查和监督 ; 审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施。

　　一、业主委员会的历史

　　1991年3月，万科物业借鉴香港物业管理模式，引进业主委员会制度，在天景花园成立了全国第一个业主委员会，并于1996年3月注册为社团法人。

　　在当时的历史条件下，万科物业首创这一模式，对促进人们认识和接受物业管理起到非常积极的作用。业主委员会能为政府接受和认同，有其各方面的原因：

　　(一)可以明确物业管理公司和业主之间的权利和义务，物业管理公司可以规避经营风险

　　由于业主成立了业主委员会，物业管理公司和业主委员会是平等的民事主体之间的关系。在签订了物业管理委托合同后，物业管理公司可以规避合同范围之外的经营风险。

　　(二)对于广大业主来说，业主的权益更好地得到了保障

　　由于有业主委员会的监督管理，管理处的日常经营管理须在委托合同的范围内执行，可以避免管理公司或管理处的“暗箱”操作，业主权益的保障真正成为可能。

　　(三)便于物业管理公司开展正常的经营管理

　　由于有业主委员会的“缓冲”作用，物业管理公司与业主之间的“对立”因素相对下降。并且由于重大事项获得了业主委员会的支持，业主与管理处之间的相互信任得以加强，广大业主也比较容易接受。

　　(四)对于政府来说，便于政府加强行业管理和监督，规范行业行为

　　由于政府对行业的管理主要是通过引导和监督来进行的，政府不可能直接面对众多小区的业主直接进行管理，由于有这样的一个组织，政府监控的力度得以加大。另外，从游戏的规则来说，由于有了业主委员会，政府的角色从正面走向了后台，充当了裁判的角色，可以更公平地对行业进行规范。

　　二、影响业主委员会职能与作用的原因

　　(一)因目前业委会委员不领取津贴或工资，所有的工作还只是奉献，影响业委会日常运作

　　如开会就可参加可不参加，召开业主恳谈会，本来应该是委员要求管理处适时召开，而现在实际情况是管理处却要三番五次地去请。同时，如果有某些委员比较热心于业委会工作，有些业主还认为他们获得了管理公司的种种好处，因此委员就会认为吃力不讨好，工作的积极性自然下降。

　　(二)有些业委会委员不懂物业管理，影响业委员日常运作

　　正所谓隔行如隔山，委员只是通过表象来认知物业管理公司的管理质量，而不能从实质上和深层次上协助物业管理公司解决问题。更有甚者，一些委员超出权利范围去干预物业管理公司的正常管理与经营。