摘要：物业管理小区业委会的作用至关重要，但目前，不少业委会的作用还没有很好地发挥出来，在一定程度上影响了小区的物业管理水平。而对业委会的监督问题一直没有得到妥善解决，建议将业委会工作纳入社区管理的范畴，通过社区的力量和优势，改进业委会工作，促进小区物业管理。

　　在近年来的物业管理纠纷中，有一部分业主委员会成员乱用业主授予的权利，谋取私利，侵犯广大业主权益的事件发生。人们在关注物业服务质量的同时，开始关注如何规范和引导业主委员会正常工作，这有必要成为行业研究的课题之一。笔者经过查阅相关文件资料及访问相关专业人士，认为规范和引导业主委员会正常工作，可将业主委员会纳入到社区管理的范畴之内。

　　一、业主委员会与社区的定义

　　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自我管理、自我约束的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是代表物业全体业主合法权益的组织，其合法地位受国家法律保护。业主委员会的宗旨是代表物业业主的合法权益，实行业主自我管理与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。而社区是指聚居在一定地域范围内的，具有某种互动关系的人们所组成的社会生活共同体，实行区域范围内自我管理、自我教育、自我服务的自治管理。通过对两者定义的分析，不难发现两者的共同点都是在一定区域内、带有一定自治性的组织。其不同点在于社区侧重于管理“人”，而业主委员会则侧重于管理“物”。

　　二、业主委员会的现状

　　l. 业委会难以真正发挥作用。

　　这是当前绝大多数城市小区业主委员会的普遍现象，依据对杭州市小区的不完全统计，在已成立的业委会中，能够充分发挥作用的不足 40 %，相当多的业委会不能或没有发挥作用。

　　2. 业委会发挥作用不当。

　　这里所说的业委会既包括业委会集体，也指一些业委会成员。因为业委会成员的行为往往直接代表和影响业委会集体的行动与决策。归纳起来，业委会发挥作用不当通常有以下具体表现：

　　( 1 )选聘权运用不规范。根据《物业管理条例》规定，业委会可代表全体业主行使对物业管理企业的选聘权。在实际操作中，业委会只有在与原物业管理企业解除合同后，才可以行使选聘权，重新选聘物业管理企业。但一些业委会没有认识到这一点，擅自乱用选聘权。如某小区业委会在没有同原物业管理企业解除合同及与其协商的情况下，又与其他物业管理公司签订了委托合同，造成了“一女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。

　　( 2 )考虑私利较多。业主委员会个别成员因个人的利益，左右业主委员会的决定及舆论导向。

　　( 3 )没有协调好与物业管理公司的关系。有的业委会(或委员)不通过协商或合法程序来解决与物业管理公司的矛盾，有的业委会主任以“主人”自居，以自我为中心，稍不满意，就到管理处大吵大闹，使物业管理公司无法正常开展工作。

　　3. 不能积极主动地发挥作用。

　　业委会是全体业主和使用人的代表，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动地做好为业主服务的工作。但事实上，目前绝大多数的业委会不能做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。只要不出大问题，只要业主或物业管理公司不督促、不反映，业委会就不主动去做工作。